За и против жизни в кондоминиуме

Кондоминиум - общее владениеФормы владения недвижимостью за границей разнятся от страны к стране, однако все большую популярность набирает кондоминиум. Для тех, кто покупает собственное жилье в первый раз, этот вариант доступнее, чем дом. Занятые карьерой холостяки покупают апартаменты здесь, чтобы не заниматься уходом за жильем, одиноким дамам нравится, что квартира охраняется, любители клубных вечеринок селятся в кондоминиумах, которые часто строятся в центре города, чтобы быть ближе к ночной жизни.

Кондоминиум - общее владение

Часто кондоминиумом называют любой многоквартирный дом. Это не совсем верно, так как это не тип постройки, а форма владения недвижимостью, при которой владельцу принадлежит единица жилья (чаще всего квартира в многоквартирном доме) и право пользования удобствами, которыми оснащен жилой комплекс. Сюда включается право доступа к таким общим территориям, как коридоры, лестницы, лифты, детские площадки, парковка, а также возможность пользоваться услугами фитнес-центра, бассейна, теннисным кортом, кортом для сквоша, банкетным залом, расположенным на территории жилого комплекса. За это взимается ежемесячная плата - condo fee.

Покупая недвижимость в кондоминиуме, вы покупаете не только собственное жилье, но и долю во владении всем жилым комплексом: зданиями, землей, на которой они стоят. В зависимости от страны здания на территории кондоминиума могут принадлежать либо юридическим и физическим лицам, либо государству; земля может быть в аренде у государства или других лиц.

Сам объект может быть не только многоквартирным зданием, но и таунхаусом или домом на воде - докоминиумом (dockominium). Таким образом, кондоминиум - разновидность долевой собственности, как, например, фракционное владение или жилищное сообщество (cohousing).

Все владельцы жилья юридически являются членами ассоциации собственников (HOA - Home Owners Association). Управление кондоминиумом осуществляет Совет ассоциации собственников из числа владельцев жилья. Совет наделен полномочиями определять размер платы и правом собирать ее. Описание кондоминиума и любых ограничений на использование помещений, а также условия создания HOA изложены в Декларации кондоминиума. Другие документы (уставы) описывают полномочия и обязанности Совета и владельцев, процедуру голосования на ежемесячных собраниях, особо важен свод правил и ограничений, в котором прописано все: от условий обслуживания мест общего пользования до содержания домашних животных и ограничений на проведение ремонта. Обычно эти документы находятся в общем доступе: на сайте кондоминиума, в офисе или могут быть получены по требованию.

Где искать кондоминиумы

Сегодня они есть практически везде. Понятие «кондоминиум» (condominium) принято в США и большинстве провинций Канады. В канадской провинции Британская Колумбия и в Австралии более распространено аналогичное понятие strata title. Австралийская система принята в Сингапуре, Малайзии, на Фиджи, в ОАЭ (Дубай), в Индии. Во Франции такой тип владения носит название copropriete, что значит «общая собственность», в Англии и Уэльсе - commonhold («общее владение»), в Южной Африке - Sectional Title, владельцы которого составляют юридическое лицо. Причем в Англии первый аналог кондоминиума появился только в 2004 году, а, например, в Венгрии - уже в 1924 году. Аналог в России - ТСЖ, товарищество собственников жилья. Кондоминиум - термин, понятный в любой стране: если вы воспользуетесь им, вас, конечно, поймут.

Около 19% домов в Норвегии - кондоминиумы, здесь они появились впервые в 1983 году; при этом половина из них - многоквартирные дома, около трети - таунхаусы и 2,5% - отдельно стоящие дома. В Швеции кондоминиумы появились только в 2009 году, так как в этой стране более популярно кооперативное владение, при котором владелец жилья юридически не является его хозяином, а приобретает пай в кооперативной фирме, размер которого зависит от площади покупки.

Весьма популярны кондоминиумы в Паттайе, в прибрежных районах. Их строительство рассчитано, в основном, на иностранных покупателей: даже если квартиры покупают местные жители, они сдают их туристам. Наибольшее распространение эта форма собственности получила в Канаде, особенно в Торонто.

В Большом Торонто любят кондоминиумыВ Большом Торонто любят кондоминиумы

Канада переживает бум кондоминиумов. По словам Стивена Дюпюи (Stephen Dupuis), президента и главного исполнительного директора Building Industry & Land Development Association (BILD), рынок недвижимости крупнейшей агломерации в Канаде - Большого Торонто - пережил в 2011 году лучший апрель за все время своего существования: в этот период было продано 3249 единиц жилья в кондоминиумах. Продажи выросли на 89% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С начала года уже продано 8675 квартир, что на 23% опережает темпы за аналогичный период прошлого года. Шесть из каждых десяти домов, проданных в районе Большого Торонто, - кондоминиумы. Вырос и рынок дорогих апартаментов, стоящих дороже $500 000, это произошло за счет притока состоятельных иностранцев. Средняя цена квартиры, по данным за две первые недели июня 2011 года, составляет $326 750, это на 6% выше, чем год назад. Для сравнения, средняя цена отдельного дома в этом же районе и в это же время - $599 208.

Обычно квартира в кондоминиуме - это апартаменты с двумя-тремя спальнями, одной-двумя ванными комнатами. Плата каждый месяц составляет около 30-50 центов за квадратный фут, больше половины суммы уходит на коммунальные платежи и услуги в кондоминиуме, остальное - налог на недвижимость.

Шипы и розы кондоминиумов: платежи

Ежемесячные платежи в кондоминиумах могут зависеть от множества факторов. Первый из них - количество владельцев квартир. Так как жильцы должны нести расходы на содержание кондоминиума, сумма делится на всех, и чем больше квартир, тем меньше плата. Если в кондоминиуме много неплательщиков, это может стать общей проблемой. Также condo fee зависит от площади квартиры и от возраста кондо: чем он новее, тем плата, как ни странно на первый взгляд, ниже.

Обычно коммунальные платежи (газ, электричество, кондиционирование, вода) входят в общую плату. Сюда может даже быть включен интернет. Если кондоминиум новый, скорее всего, в нем стоят счетчики воды и электричества, которые оплачиваются отдельно.

Величина платежей зависит от финансового состояния ассоциации и объема услуг, включая, к примеру, уборку мусора, общую страховку, парковку, обслуживание электропроводки, а также пользование помещениями для спорта и отдыха: бильярдные, сауны, бассейны и т.д. Платить придется в любом случае, хотите вы всем этим пользоваться или нет. По признанию членов Совета ассоциаций, половина собранных сумм уходит на зарплату охране у ворот и поддержку бассейна.

Размеры платежей устанавливаются Советом ассоциации собственников. Разумеется, платежи никогда не снижаются, зато вполне могут повыситься.

Платежи и резервный фонд

Платежи составляют резервный фонд, который является своего рода страховкой на случай незапланированного ремонта, например, из-за пожара. Если что-то случится в вашем собственном доме, вам придется платить за все самому или делать ремонт своими руками. В кондоминиуме расходы покрываются за счет резервного фонда, а работы по договору выполняют проверенные подрядчики. Именно поэтому важно, чтобы все вовремя вносили платежи.

Перед покупкой жилья в кондоминиуме стоит попросить для ознакомления баланс резервного фонда. Это даст понимание, насколько хорошо идут дела и достаточно ли средств на счету, поможет спрогнозировать возможное увеличение платежей. Лучше, если с документами ознакомится адвокат, работающий в сфере недвижимости.

Частный дом vs кондоминиумЧастный дом vs кондоминиум

Первое, и самое важное отличие жилья в кондоминиуме от частного дома, - это цена. Квартира в жилом комплексе с совместной формой владения стоит дешевле. Разница в средней стоимости может достигать нескольких сотен тысяч долларов. Кроме того, налог на имущество в кондоминиуме меньше. Он зависит напрямую от цены жилья. Важно также учитывать инвестиционную привлекательность кондоминиума: по сравнению с частным домом она ниже; цены на дома растут быстрее, а цены на кондоминиумы больше подвержены колебаниям рынка.

Для многих покупателей важно местоположение их будущего жилья. Как тут не вспомнить пресловутый рефрен риелторов: location, location, location. Дом с выходом к морю или в центре города относится к недвижимости luxury, а кондоминиумов с подобными возможностями - множество. И не надо далеко ходить за фитнесом, к тому же он включен в condo fee. Кондоминиумы обычно строятся вблизи маршрутов общественного транспорта и крупных дорог, в деловом или культурном центре, благодаря чему можно легко добираться на работу и по вечерам успевать отдыхать в городе.

Имея собственный дом, нужно поддерживать его в хорошем состоянии, платить за косметический ремонт, ухаживать за двором, стричь газон, чистить водостоки, убирать старые листья с крыши и т.п. В кондоминиумах об этом можно не беспокоиться, поэтому их часто выбирают для житья бездетные пары и пенсионеры. Зато частному дому полагается свой участок земли, свой двор, имеются дополнительные площади для хранения вещей, которых не бывает в кондоминиумах, за редким исключением.

Одно из несомненных преимуществ жилых комплексов - охрана. Обычно здесь круглые сутки дежурит консьерж, установлены видеокамеры. Те, кто часто и надолго отлучаются из дома, могут быть спокойны за свою собственность. Кроме того, если, как это иногда бывает в российских многоквартирных домах, у вас вдруг прорвет трубу в ваше отсутствие, всегда найдутся заинтересованные лица (ваши соседи), которые примут решительные меры к устранению аварии и тем самым спасут ваше имущество.

Долевое владение налагает свои ограничения: ваша квартира все же является частью здания, поэтому и существует свод правил, в котором закреплены все условия пользования площадью. Не редкость запрет на содержание домашних животных, на проведение ремонта (по крайней мере, на тех частях вашей площади, которые видны с улицы), на занятие домашним бизнесом, на сдачу своей квартиры в аренду. Все спорные вопросы придется решать на Совете ассоциации, возможно, в ходе обсуждения вам удастся добиться решения в свою пользу. Опять же, все зависит от конкретного кондоминиума, поэтому обязательно нужно ознакомиться с документами и правилами.

Лучший кондоминиум ждет своего хозяина

Перед покупкой жилья стоит расставить приоритеты и провести собственное исследование, так как не каждый риелтор сможет рассказать обо всех плюсах и минусах конкретного кондоминиума. Стоит повидаться с членами Совета, узнать о текущих задачах и планах. Вполне возможно, найдется оптимальный вариант, лучше которого можно и не искать. Кондоминиумы намного доступнее, бюджетнее и проще в уходе, чем отдельные дома.

Ольга Грачева, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.