Виды собственности при приобретении недвижимости за рубежом

Виды собственности при приобретении недвижимости за рубежомВ России существуют три вида собственности на недвижимость: государственная, муниципальная и частная. Приобретая недвижимость за рубежом, вы столкнетесь не только с другой терминологией, но и нередко с другими формами собственности. А ведь очень важно знать, какая из них будет действовать на купленное жилье.

Тип первый: частная собственность

Не может не радовать тот факт, что в большинстве европейских стран действует частная форма собственности (freehold) - самый предпочтительный вариант для иностранного покупателя. Частная собственность подразумевает передачу права владения и распоряжения недвижимостью конкретному физическому или юридическому лицу. Будущий владелец жилья при этом получает возможность распоряжаться недвижимостью так, как ему захочется: у него есть право продажи объекта, передачи его в дар или по наследству.

В некоторых странах действует ряд ограничений на покупку жилья в частную собственность для иностранных граждан.

Например, в большинстве районов Швейцарии действует запрет на покупку недвижимости иностранцами, не имеющими вида на жительство. В частности, запрещено приобретать недвижимость в Женеве, Цюрихе и Лозанне. В некоторых кантонах (в основном, это небольшие города или курортные зоны) можно купить жилье, но с определенными ограничениями по его использованию.

В Италии прямого запрета на продажу недвижимости иностранцам нет, но имеется ряд ограничений, существенно осложняющих покупку. Например, оплата недвижимости должна производиться определенным способом - с помощью покрытых чеков, а перед оплатой необходимо получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale). Кроме того, покупатель должен иметь поручителя, являющегося резидентом Италии. Приобретение недвижимости основанием для получения ВНЖ в Италии не является, его можно получить, только имея определенный уровень дохода, по трудовому контракту или при наличии действующего бизнеса. Таким образом, в большинстве случаев посещать свой дом получится лишь временно на основании мультивизы.

На Кипре иностранец может приобрести в собственность только один объект недвижимости, причем, на площадь квартиры, дома или участка накладываются ограничения. При этом родственники первого круга (супруг, дети) также не имеют права приобретать жилье.

В Словакии физические лица могут приобретать только ту недвижимость, которая находится в пределах населенных пунктов.

В некоторых странах, например, в Черногории и Болгарии, действует ограничение на приобретение в собственность земельных участков: для этого требуется создать юридическое лицо. В других странах, в частности, в Хорватии, Франции, Италии, Испании и Великобритании хотя ограничения нет, проще и рациональнее приобрести дорогостоящее жилье на фирму, чем на физическое лицо: это позволит оптимизировать налоговые выплаты.

Однако, приобретая недвижимость на юридическое лицо, следует помнить о том, что придется вести бухгалтерский учет, сдавать отчетность, оплачивать коммунальные услуги по более высоким тарифам. Таким образом, недорогую недвижимость покупать на фирму получается невыгодно.

Процедура приобретения муниципального жилья за рубежом отличается от приобретения в частную собственность лишь незначительноТип второй: муниципальная собственность

Процедура приобретения муниципального жилья за рубежом отличается от приобретения в частную собственность лишь незначительно. В некоторых странах власти предъявляют дополнительные требования к иностранцам, иногда требуется получение специального разрешения в соответствующих органах. Нередко муниципальное жилье можно впоследствии перевести в частную собственность, но в ряде стран действуют определенные условия: например, право собственности возникает только по прошествии определенного количества времени или, если речь идет о квартире, она может быть приватизирована только вместе со всем домом.

При приобретении муниципального жилья владелец получает право (leasehold) на пользование и распоряжение недвижимостью, включая продажу и передачу по наследству. Но владелец выступает в данном случае не как собственник, а как арендатор и передает по наследству или при продаже не право собственности, а право аренды. Впрочем, в большинстве стран, где действует такая схема, договор аренды заключается на длительный срок - в Великобритании, например, максимальный срок составляет 999 лет, а чаще всего в договоре указывается от 99 до 150 лет - и, в общем-то, никак не мешает нормально пользоваться жильем. Более того, практически во всех случаях договор предусматривает возможность продления, для чего арендатор должен выплатить собственнику определенную сумму.

Иногда при лизгольде передается в полную собственность объект недвижимости, а земельный участок, на котором он располагается, переходит в аренду.

На правах leasehold продаются не только дома, но и квартиры. Несмотря на то, что такое приобретение оказывается дешевле на первых порах, впоследствии оно требует больших расходов, чем при покупке объекта в частную собственность. Так, нужно будет оплачивать не только ежегодный налог на собственность и коммунальные услуги, но и арендную плату за пользование участком, на котором расположен многоквартирный дом, а также услуги управляющей компании.

В мире существует целый ряд вариантов совместного владения недвижимостьюТип третий: совместное владение

В мире существует целый ряд вариантов совместного владения недвижимостью.

В бывших социалистических государствах - Чехии, Эстонии и Латвии получила распространение форма владения жильем в составе кооператива (druzstevni vlastnictvi). Кооперативное жилье обычно является довольно дешевым и может приобретаться как юридическим, так и физическим лицом, но важно учитывать, что нередко член кооператива получает не право собственности, а право долгосрочной аренды. Кроме того, в некоторых случаях может быть установлено ограничение на приобретение жилья иностранцами.

Владение недвижимостью в составе кооператива также связано с некоторыми обременениями. Например, по уставу кооператива может быть запрещена сдача жилья в аренду, а подключить интернет и телевидение разрешается только через конкретного провайдера. Все члены кооператива обязаны выплачивать ежемесячные взносы, а при наличии долгов перед третьими лицами на всех ложится равная ответственность перед кредитором. В связи со всеми вышеперечисленными факторами данный вариант владения недвижимостью эксперты не рекомендуют выбирать иностранцам.

Еще одна любопытная и очень запутанная форма собственности действует в Чехии: кооперативно-государственная. Жилец оплачивает 50 % стоимости жилья - свою долю, а еще 50 % остается в собственности у магистрата. При этом ни магистрат, ни жильцы не являются полноценными собственниками недвижимости и не могут принимать решения без согласования друг с другом.

В Великобритании и некоторых других странах действует форма собственности под названием commonhold или share of freehold. Такая форма подразумевает безусловное право собственности на недвижимость, возникающее у двух или более лиц. Обычно владение на правах commonhold относится к общественным территориям в многоквартирном доме - например, к земельному участку, на котором он находится.

В Канаде и некоторых штатах США иногда встречается такая форма собственности, как co-op: покупатель приобретает долю в корпорации, которая владеет многоквартирным зданием и предоставляет ему эксклюзивное право проживать в одной из квартир.

К необычным вариантам совместного владения относится таймшер. В данном случае покупатель приобретает не сам объект недвижимости и даже не право аренды, а право пользования объектом на определенный срок, которое, впрочем, можно продать или передать по наследству.

А стать владельцем эксклюзивной недвижимости позволяет фракционное владение: в отличие от таймшера, покупатель приобретает часть недвижимости в собственность и имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. При этой схеме каждый владелец получает возможность пользоваться не только приобретенной долей, а всем объектом, но в течение ограниченного времени - от двух недель до нескольких месяцев в году.

Тип четвертый: владение без права пользования

В Европе довольно распространен вариант обратной аренды (leaseback). Приобретаемая по такой схеме недвижимость отдается на определенный срок под управление специализированной организации. Управляющая компания сдает объект в краткосрочную аренду и перечисляет владельцу рентный доход по заранее установленной ставке. Годовой доход при этом составляет примерно 2,5 - 4 % от стоимости недвижимости. По истечении срока договора жилье полностью переходит в собственность владельца, который может продлить договор или же распорядиться объектом по-своему.

Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

2 комментария

avatar
Интересная статья. В некоторых странах, как например в Австрии, иностранцам необходимо получать разрешение на приобретение недвижимости
avatar
Позвольте не согласиться!
«В Италии… имеется ряд ограничений, существенно осложняющих покупку. Например, оплата недвижимости должна производиться определенным способом — с помощью покрытых чеков, а перед оплатой необходимо получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale). Кроме того, покупатель должен иметь поручителя, являющегося резидентом Италии. „

По итальянскому законодательству расчёт при покупке недвижимости действительно можно производить только из итальянского банка ордерным банковским чеком (assegno circolare). Если вы собираетесь проводить какое-то количество времени в Италии, а тем более иметь здесь недвижимость вам в любом случае необходим банковский счёт, хотя бы для того чтобы оплачивать коммунальные услуги. Его открывают в течении 5 минут любому у кого есть идентификационный налоговый код (codice fiscale).

Идентификационный налоговый код (codice fiscale)
по которому итальянское государство идентифицирует каждую личность, проживающую или ведущую к.-л. экономическую деятельность на его территории. Он понадобится вам не только для приобретения жилья, но и при любой попытке проявить какую-либо жизненную активность в Италии: от покупки сим карт и телевизора, до открытия счёта в банке, подписания всевозможных контрактов и договоров, обращения в органы здравоохранения и пр. При наличии паспорта с действующей шенгенской визой, его можно получить в течении нескольких минут, в любом местном отделении налоговой службы Италии (ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate) или в итальянском консульстве в стране проживания.

Для покупки недвижимости в Италии ПОРУЧИТЕЛИ НЕ ТРЕБУЮТСЯ! недвижимость может приобрести гражданин любой страны. Некоторые ограничения (но не запрет!) могут быть наложены на граждан стран не позволяющих покупать недвижимость итальянцам.
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.