Тунис и Египет: стоит ли ждать революционных скидок?

недвижимость, тунис, египетНасколько сегодня перспективны вложения в недвижимость двух расположенных в северной Африке стран - Туниса и Египта? Как известно, и в той, и в другой недавно произошли революции - и многие хотят понять, изменилось ли что-то для потенциального инвестора в недвижимость в результате этих двух революций? Насколько возросли риски? Возможно ли инвестировать выгодно? Чтобы ответить на эти вопросы, придется немного поговорить о политике.

Начнем с Туниса. Здесь революция произошла раньше, ситуация отчасти устаканилась, и уже можно делать некоторые осторожные прогнозы. Несмотря на то, что президент Бен Али и некоторые ключевые чиновники тунисского политического режима покинули свои посты, а на их имущество в европейских банках был наложен арест, фактически в настоящий момент у власти находится бывший председатель парламента Фуад Мебаза.

Временное правительство обещало провести выборы в ближайшие полгода, и если политические традиции Туниса за это время не изменятся, победит на этих выборах тот, кто будет считать голоса - как это произошло, например, в ходе первой «жасминовой революции», когда при помощи народных волнений еще тогда молодой и энергичный Бен Али отправил в отставку пожилого основателя тунисской государственности, президента Хабиба Бугриба. Но мы бы не решились прогнозировать наступающую стабильность на сто процентов: Фуад Мебаза уже немолод, ему 78 лет, а его возможные политические противники - исламисты Монсеф Марзуки и Рашид Ганучи обладают определенной популярностью в народе. Ситуацию усугубляет то, что мы не нашли сколько-нибудь популярных в народе светских оппонентов Мебазы.

Кто покупает тунисскую недвижимость

Недвижимость в Тунисе предлагается к продаже в основном пляжная, большей частью - в курортных Суссе и Хаммамете. В основной своей массе она не дешевая - цены начинаются от 50 тысяч долларов за самые простые апартаменты, и к этому надо прибавить пятипроцентный налог на покупку, комиссионные агентству и различные транзакционные издержки - в общем, еще процентов 10 набежит. Налог на владение, правда, не очень большой - 4 евро за квадратный метр в год. Высокая цена недвижимости объясняется очень просто - Тунис, который до 1956 года был французским протекторатом, - одна из самых цивилизованных стран Магриба. И особенно прекрасно он выглядит на фоне соседних Ливии и Алжира. Все образованные тунисцы до сих пор по умолчанию знают французский язык.

Именно французы составляют большую часть как среди покупателей курортной недвижимости, так и среди пляжных туристов, приезжающих в Тунис. В России Тунис тоже достаточно популярен как недорогой пляжный курорт, но французов приезжает туда несоизмеримо больше: около полутора миллионов французов в год против 150 тысяч россиян.

Свобода и стабильно высокие цены на недвижимость

Послереволюционные тунисцы еще бегут через Средиземное море в Италию, и МИД Туниса уже выделил достаточно приличную сумму на рекламу отдыха в Тунисе во Франции (под лозунгом «Свободны, можно загорать»). В общем, скорее всего, риски вложений в недвижимость Туниса на самом деле невелики - несмотря даже на революцию. Но и выгоды тоже неочевидны - цены высокие, произошедшие события на них существенно не повлияли. К тому же, все еще остается риск, пусть даже незначительный, прихода к власти исламистов, с последующим развитием событий по иранскому или даже алжирскому сценарию.

недвижимость, тунис, египетЕгипет: политика и недвижимость

Египет - дело совсем другое. Уверенно можно утверждать, что политические риски при вложении в египетскую курортную недвижимость гораздо ниже, чем в Тунисе. Даже несмотря на более низкий уровень экономического развития страны и тот факт, что текущая политическая ситуация удивительно напоминает сложившуюся в Тунисе. После того, как президент Мубарак был отстранен от власти, она перешла к военным - временное правительство возглавил министр обороны Мохаммед Хуссейн Тантауи. Как и временный лидер Туниса, это человек уже далеко не молод - ему 74 года.

Как и в случае с Тунисом, реальной смены политического режима не произошло - просто поменялась вывеска. Более всего следует ожидать, как и в Тунисе, что на предстоящих выборах победит тот, кто будет считать голоса, ведь традиции - это сильная вещь. При этом настоящих исламистских лидеров, имена которых были бы известны и популярны в народе, нет, а в качестве возможных кандидатов в президенты на выборах (военные обещали провести их в течение ближайшего полугода) называют Амра Муссу, генсека Лиги Арабских государств и бывшего руководителя египетского МИДа, и Мохаммеда эль-Барадеи, четыре срока отработавшего директором международного агентства по ядерной энергии. И тот и другой в любом случае занимают прозападную позицию. Следует понимать, что Египет - это не Тунис: он важен для западного мира за счет двух вещей: контроль над Суэцем и совместная с Израилем блокада сектора Газа.

Египетскую недвижимость рано списывать со счетов

Может, конечно, повернуться по-разному - но мы бы оценили политические риски вложений в Египет как очень небольшие. Главным образом в силу того, что для США саудовские танкеры, идущие вокруг мыса Доброй Надежды, а также неизбежное военное решение проблемы сектора Газа Израилем в случае односторонней разблокировки этого региона со стороны Египта будет очень нежелательной версией развития событий. Соответственно, эта страна сделает все возможное для того, чтобы к власти в Египте пришел прозападный политик.

Недвижимость в Египте более дешевая, чем в Тунисе, - возможные варианты начинаются от 30 тысяч долларов. Но при этом, конечно, достаточно возможностей и для более взыскательных инвесторов. Однако, и стоимость аренды объектов ниже, чем в Тунисе. (Хотя, конечно, в текущей ситуации никакого рынка аренды в этих странах просто не существует). Между тем для россиян египетская недвижимость - это очень популярный актив по той простой причине, что Египет до самого последнего момента оставался самым посещаемым русскими местом отдыха. В одной только Хургаде постоянно проживает не менее 20 тысяч россиян, а среди тамошних компаний-застройщиков уже есть несколько российских.

При этом на первый взгляд незаметно, чтобы революция как-то сильно снизила стоимость недвижимости. Правда, журналисты акцентируют внимание в основном лишь на комментариях продавцов, которые уверяют, что «революционные» скидки составляют не более двух-трех процентов.

Так стоит ли инвестировать?

На наш взгляд, потенциальному покупателю курортной недвижимости в двух этих арабских странах следует понимать, что в том, и в другом случае риск потери инвестиций весьма невелик (хотя в Тунисе он выше, чем в Египте), и что телевизионная картинка с площади Тахрир эти риски в общественном сознании весьма и весьма преувеличивает и может быть чрезвычайно эффективным рычагом давления на продавцов недвижимости, которые в итоге вынуждены будут снижать цены. Уже сейчас реальная цена начинает существенно снижаться.

Наиболее рациональной для инвесторов, желающих извлечь выгоду из египетской и тунисской недвижимости, выглядит следующая стратегия: не спеша, пока рынок на дне, выбрать подходящие варианты, обстоятельно договориться о цене, а саму сделку совершить или сразу после президентских выборов или незадолго перед, - конечно, только в том случае, если исход этого политического матча в тот момент можно будет более-менее предсказать.

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.