Сложности покупки земли за границей

Покупайте землю – ее больше не производят
Марк Твен

Приобретение земли за рубежом в некоторых случаях может оказаться более выгодным инвестированием средств, чем покупка того или иного вида недвижимости. Важно понимать, что далеко не во всех странах иностранцы могут купить земельный участок, а в других существуют ограничения или сложности, которые могут существенно усложнить не только процедуру покупки, но и дальнейшее использование приобретенной земли.

покупки земли за границейНемного о грустном

Сначала поговорим о возможных сложностях, которые могут возникнуть у вас при покупке земли за рубежом. Надо быть готовыми к ним заранее.

Прежде всего, важно знать, что практически во всех странах земля должна использоваться исключительно в соответствии с ее целевым назначением. Если вы приобретаете участок для сельского хозяйства, вы обязаны выращивать на нем фрукты и овощи. Если же запланировано, что на этом участке должна быть построена коммерческая недвижимость (мини-отель, спортклуб и т.д.), то частный дом возвести вам не разрешат.

Также следует заранее выяснить, какой процент приобретаемой земли можно застраивать, нет ли ограничений по этажности здания и наличию пристроек. Если вы планируете обустроить на своей территории частный бассейн, то на это нужно получить отдельное разрешение.

Внимательно изучите карту местности и состав почв. Возможно, на вашем участке слишком близко к поверхности проходят грунтовые воды, или, наоборот, под тонким плодородным слоем почвы находятся каменные массивы. В этом случае у вас могут возникнуть сложности при проведении фундаментных работ. Возможно также, что их стоимость окажется существенно выше, чем вы планировали.

При покупке земельного надела и дома в Испании и Португалии, вы, даже являясь полноправным собственником земельного участка, не имеете право срубать деревья на своей территории: их можно только пересадить в другое место. Поэтому лучше всего заранее проконсультироваться по этим вопросам в отделении муниципалитета, занимающемся экологическими вопросами. В противном случае может возникнуть очень неприятная ситуация, когда огромные деревья будут заслонять вам вид из окон, или многолетний кустарник окажется именно там, где вы планируете провести дорожку.

Приобретая участок на побережье, не забывайте, что в разных странах существуют ограничения на расстояние от здания до пляжа: в Греции это 35 м, в Доминикане – 60 м, а в Испании – не менее 150 м. Поэтому, выбирая место, где будет стоять ваш дом, обязательно учитывайте этот нюанс.

Конечно же, для дальнейшего строительства необходимо, чтобы к вашему участку были подведены все коммуникации или можно было сделать отвод от магистральных линий. Второй вариант, безусловно, меняя выгоден, так как вам придется самостоятельно получать многочисленные разрешения и бегать по инстанциям.

В некоторых странах, в частности, на Кипре, в Испании и Португалии, при покупке земли под застройку вы ограничены в выборе архитектора и строительной компании. То есть существуют заранее согласованные проекты зданий, в которые вы можете вносить небольшие изменения по своему вкусу, не меняя ничего глобально.

Возможно, что на вашей земле находится историческая или культурная достопримечательность. Тогда, даже проживая в отдельном доме, вы можете столкнуться с неприятной перспективой, когда по вашему саду гуляют туристы, решившие, что осмотр яблоней и вишен входит в программу экскурсии.

И еще один важный момент. Не стоит приобретать землю по частным объявлениям: может оказаться, что земля находится в залоге, или, несмотря на уверения владельца, на ней нельзя строиться. Выбирая участок для покупки, проконсультируйтесь с юристом: пусть он проверит землю на отсутствие долговых обязательств, чистоту сделки и на наличие разрешения на строительство.

покупки земли за границей

Велика Европа…

Большинство россиян приобретает землю для последующего строительства. А собственный дом можно сдавать в аренду, а можно и приезжать туда отдохнуть с семьей. Поэтому наибольшим спросом пользуются участки на побережье теплых морей: в Италии, Франции, Испании, Португалии, Болгарии, Хорватии, Черногории, Греции или на Кипре. Для тех, кого не пугают дальние расстояния, привлекательными могут стать и предложения на покупку земли в Таиланде или в Доминиканской республике.

Самые низкие цены на земельные участки в странах Восточной Европы. Это связано как со сложной экономической ситуацией, так и с более низким уровнем жизни и менее развитой туристической и курортной инфраструктурой. Зато именно здесь можно приобрести землю для постройки гостиницы или развлекательного центра.

Цены на землю и в целом на недвижимость в Италии, Франции и Испании выше, особенно, если вас привлекают участки на международных курортах. Однако стоимость земли будет ниже, если вы хотите приобрести участок для строительства в небольшом городке для постройки таунхауса.

Покупая землю в Европе, вы можете быть уверены, что это не будет кусок чистого поля, в десятках километрах от ближайшего населенного пункта: земля под застройку обычно продается уже с проведенными коммуникациями, к которым вам нужно будет подключить уже готовый дом.

В Таиланде и в Доминикане можно почувствовать себя полноправным плантатором: здесь земельные участки продаются с расчетом на постройку особняков и вилл, поэтому и размеры у них соответствующие. Например, можно купить участок от 30 до 300 соток на побережье. В данном случае ограничениями являются только два фактора: ваши финансовые возможности и запрет на продажу земли частным лицам. Однако вторая проблема решается достаточно просто: необходимо зарегистрировать фирму совместно с гражданином страны, причем контрольный пакет акций может принадлежать и нерезиденту.

Экономика строительства

Поскольку в большинстве случаев земельный участок приобретается для последующей застройки, поговорим немного о том, как строить дом на новокупленной земле.

Достаточно распространено мнение, что, занимаясь постройкой самостоятельно, можно получить хорошую недвижимость по цене, на 30% меньше рыночной. Цифра вполне реальна, но, чтобы получить такой выигрыш в деньгах, придется похлопотать.

Наиболее экономичный вариант, самостоятельно найти архитектора, заказать ему проект дома своей мечты, затем обратиться в строительную компанию (нередко ее может вам порекомендовать архитектор), поручить ей не только стройку, но и закупку материалов и, спустя прописанное в договоре время, въезжать в готовый дом. Кажется, все очень просто. На деле вы рискуете столкнуться с теми же проблемами, с которыми сопряжено строительство частного дома в России. Если вы решили сэкономить и выбрали небольшую строительную фирму, то вскоре окажется, что смету надо увеличить из-за каких-то неведомых геологических сложностей, а средств, выделенных на материалы, не хватает даже на отделку одной стены. Да и на получение дополнительных разрешений требуется не только время, но и деньги. В общем, ситуация знакомая и неприятная.

Для решения этих и аналогичных сложностей рекомендуется обращаться в компании, уже зарекомендовавшие себя на рынке. Внимательно читайте контракт: во многих европейских странах в договоре есть пункт, по которому подрядчик может по своему усмотрению увеличить смету на 20%. Если вы хорошо знаете язык страны и местные законы, и готовы побывать в роли прораба, снимите жилье неподалеку от стройки и регулярно проверяйте, действительно ли все идет так, как нужно.

покупки земли за границей

Неплохо также знать особенности работы местных официальных инстанций: например, в Португалии очень развита столь знакомая нам система знакомств, попросту говоря, блата. Если у вас есть приятель, друг знакомой, бывший сослуживец и т.д., который может представить вас чиновникам, считайте, что проблем при подключении готового объекта к коммуникациям и получении разрешений не возникнет. Ну, конечно же, в том случае, если вы не забудете поблагодарить полезного знакомого.

Если же вас привлекает экономичный вариант, но нет сил и времени на такие хлопоты, рекомендуем посетить местные строительные выставки. Практически на всех можно найти и архитекторов, и строителей, и готовые дома, в проекты которых можно вносить некоторые изменения. Только, гуляя по выставке и выбирая подходящую фирму, прихватите с собой все документы на землю: имея четкий план и зная все особенности строительства именно на вашем участке, менеджеры смогут дать вам более конкретную рекомендацию и подобрать подходящий вариант.

Однако самый оптимальный выбор – это все-таки приобрести земельный участок, который продается компанией, в дальнейшем ведущей строительство. В этом случае фирма возьмет на себя все хлопоты и получение разрешений. Вы, конечно же, будете ограничены при выборе архитектурных решений и планировки своего дома, но обычно выбор предлагаемых проектов настолько велик, что среди них наверняка найдется тот, который вам понравится. К тому же все проекты разрабатываются с учетом площади, разрешенной к застройке, ограничениям по этажности и соблюдением всех строительных и экологических требований. Кстати, при покупке земли от компании-застройщика вы можете быть уверены, что участок будет продан вам только в том случае, если имеются все необходимые разрешения на последующее строительство.


Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.