Сдача жилья в аренду за рубежом

сдача жилья в аренду за рубежомМногие россияне приобретают жилье за рубежом, чтобы отдыхать там всего несколько недель в году. Конечно же, хочется, чтобы и остальное время ваша квартира не пустовала, а желательно приносила доход. Выход очевиден: сдать ее в аренду.

Сделать это можно и без вашего присутствия в стране, где находится недвижимость.

Риск – благородное дело

Те, кто хочет получить большую прибыль, пытаются сдавать недвижимость за границей в аренду самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. Выгода, на первый взгляд, очевидна: не нужно платить проценты компании, которая решает все организационные вопросы. Но это, пожалуй, единственный плюс.

Прежде всего, как именно вы намерены найти арендатора, заслуживающего доверия? Как проверить платежеспособность и надежность человека, который будет жить в вашей квартире? Что делать, если он задерживает оплату или после его отъезда обнаруживается, что мебель испорчена, бытовая техника не работает и пр.? Все эти вопросы не решить, если вы постоянно проживаете в другой стране и не имеете возможности постоянно контролировать своих жильцов. Но, даже если такая возможность у вас есть, сколько сил и нервов придется потратить, решая бытовые сложности в чужой стране, законы которой вы знаете не слишком хорошо.

Поэтому наилучшим выбором все-таки будет обращение в посредническую фирму, которая в большинстве стран носит название управляющей компании (УК).

УК все сделает за вас

Управляющая компания обычно является структурным подразделением фирмы-застройщика. Сдача вашего жилья в аренду – только одно из направлений деятельности этой компании. Кроме этого, УК решает вопросы уборки прилегающей территории и мест общего пользования (бассейны, лифты, лестницы, подъезды и пр.) и предоставляет услуги по уборке квартир (не реже двух раз в неделю). По вашему желанию управляющая компания также берет на себя оплату коммунальных услуг, воды и электроэнергии. Все квитанции будут высылаться владельцу недвижимости по электронной почте.

Обычно «ваша» УК берет разовую оплату в размере стоимости одного месяца аренды и годовые проценты, размер которых может сильно отличаться в разных странах. Так, например, годовая арендная ставка в Испании составляет от 10 % до 20%, а в Великобритании – до 30%.

Краткосрочная или долгосрочная аренда?

Если вы являетесь владельцем недвижимости в курортном городе, то наибольшую прибыль можно получить, безусловно, в «бархатный» сезон. В это время стоимость аренды жилья может возрасти в два-три раза (например, на горнолыжном курорте, где проводятся международные соревнования). Правда, вы сами сможете отдыхать там только в межсезонье. Кроме того, в некоторых городах на побережье найти жильцов после окончания сезона достаточно трудно.

Краткосрочная аренда возможна и в европейских столицах: поток туристов там не иссякает круглый год. А среди них многие предпочитают останавливаться не в гостиницах, а в частных квартирах Лондона, Парижа, Берлина и т.д.

Долгосрочная аренда приносит обычно меньшую, но более стабильную прибыль. Сдавать жилье на срок от полугода и выше выгодно в крупных городах, где вашими арендаторами могут выступать и студенты вузов, и работники по контракту.

Аренда бизнес-недвижимости (кафе, ресторан, мини-гостиница и пр.) или частного дома с землей для ведения сельскохозяйственных работ может быть только долгосрочной. В противном случае это будет просто невыгодно вашему арендатору.

Расходы и доходысдача жилья в аренду за рубежом

Прежде всего, сразу оговоримся, заоблачной прибыли от сдачи жилья в аренду вы не получите. Однако, имея постоянных арендаторов, вы будете получать стабильный доход, что немаловажно, например, при покупке недвижимости по ипотеке. Во многих странах ипотечное жилье освобождается от налогов по время выплаты кредита, что, безусловно, также облегчит вашу финансовую ситуацию.

Налоговые ставки на аренду в разных странах варьируются от 10% годовых в Болгарии до 35-40% в Италии и Бельгии. А вот в Турции вы будете полностью освобождены от уплаты налога. Но только в том случае, если сдаете одну квартиру или дом – на второе жилье налог составляет уже порядка 25%.

Безусловно, аренда недвижимости на побережье в курортных зонах приносит больший доход, чем аналогичный дом или квартира, но расположенные вдали от моря.

Также более высокую арендную плату вы можете назначить, если предоставляете жильцам не «голые стены», а полностью или частично меблированную квартиру. (Под «частично меблированным» в Европе обычно понимается жилье, имеющее полностью оборудованную кухню и все системы коммуникаций: телефон, телевидение, интернет. Мебель в комнатах в это понятие не входит).

Престижность района, где расположена ваша недвижимость, тоже влияет на цену аренды. Но здесь многое зависит и от того, кто именно будет жить в вашей квартире. Если это туристы, приехавшие для осмотра достопримечательностей, им, конечно же, важнее близость к историческому центру города. А если вы сдаете жилье семье, глава которой приехал работать по долгосрочному контракту и планирует добираться до офиса на машине, то его, возможно, устроит тихий пригород.

Гарантии и договорные обязательства

Договор на аренду недвижимости заключается между вами и арендатором при участии управляющей компании. В договоре прописываются реквизиты сторон, сроки и стоимость аренды, а также размеры выплат компании-посреднику. Также в договоре указывается, в каком именно состоянии сдается жилье (с мебелью или без, частично меблированная и т.д.), и ответственность сторон при порче имущества или, наоборот, его отсутствия.

Обычно, перед тем, как въехать в квартиру, арендатор вносит залог в размере месячной арендной платы. Если он намерен освободить жилье до окончания срока контракта, то теряет право на ее возвращение. Также залог остается в вашем распоряжении, если жильцы повредили мебель, отделку и пр.

Залог возвращается арендатору только в том случае, если о своем намерении съехать раньше оговоренного срока он предупредил вас (или управляющую компанию) за месяц.

Что касается вас лично, то если вы намерены прервать договор аренды, сделать это в большинстве европейских стран очень затруднительно. Дело может даже дойти до суда. Поэтому лучше заранее определяться с тем, на какой именно срок вы планируете сдавать жилье: может быть, оно понадобится вам раньше.

Аренда коммерческой недвижимости имеет свои особенности. В частности, в некоторых странах существует невозвращаемый залог при аренде кафе или мини-гостиницы. Размеры его могут варьироваться, но единственный способ для вашего арендатора получить свои деньги обратно – найти себе замену.

  • нет
  • avatar
  • 0

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.