Рынок недвижимости ЮВА: есть ли перспективы?

На инвестиционную привлекательность Юго-Восточной Азии российские покупатели обратили внимание еще в период кризиса, но до недавнего времени приобретение недвижимости во многих странах этого региона было проблемой.

Одни специалисты в один голос твердят о высокой доходности вложений в недвижимость ЮВА, другие - о том, что эти страны не достойны внимания, и их популярность является лишь результатом хорошей рекламы риелторов. Как же обстоят дела на самом деле?

Свою точку зрения на этот и другие вопросы высказали:
 

Наталья Ливенцева

Наталья Ливенцева, совладелец компании Asia Planet

Олег Сафин Олег Сафин, представитель сайта Путеводитель по Паттайе

Как вы расцениваете перспективы стран Юго-Восточной Азии с точки зрения инвестиций на ближайшие несколько лет?

Наталья Ливенцева: Страны Юго-Восточной Азии развиваются очень быстро - это очевидно на примере Китая, Малайзии, Вьетнама и Камбоджи. Например, еще 15 лет назад в Малайзии были только болота, а сейчас Куала Лумпур является одним из красивейших современных городов, с небоскребами, прекрасным транспортным сообщением, отелями класса люкс и т.д. То же самое сейчас происходит в Камбодже - застраивается побережье, столица меняется до неузнаваемости с каждым годом. Например, в центре Пномпеня идет строительство золотых башен-близнецов, площади в которых уже продают американские риелторы.

Олег Сафин: США и Европа до сих пор не могут выкарабкаться из рецессии, и что бы там ни говорили по телевизору, все эксперты сходятся во мнении, что рецессия затянется на 3-5 лет, после чего будет длительный и мучительный выход из нее. Страны Латинской Америки целиком зависят от состояния дел в США, точнее от притока оттуда капиталов инвесторов и экспорта продукции. Европа сейчас молится, чтобы восстановился спрос в России. Ну а что происходит в России, мы все хорошо знаем, и каждый способен сделать выводы относительно перспектив развития российской экономики. Канада, Индия, Пакистан - отдельная тема, но не думаю, что эти страны станут лидерами роста. Остается Китай, куда вывезены производства и технологии со всего мира, Таиланд, Малайзия, Сингапур - здесь неизбежен рост, так как именно сюда увеличится поток инвестиций, капиталы бегут из стран первого мира на развивающиеся рынки. Отдельно стоит отметить Камбоджу, страна относительно недавно открыла свою экономику для инвесторов, поэтому здесь также неизбежен рост как минимум рынков недвижимости и туризма по мере того, как инвесторы входят «во вкус», а недвижимость и туризм, по сути, здесь находятся в зачаточном состоянии.

картаКакие страны ЮВА на сегодняшний день развиваются наиболее успешно?

Наталья Ливенцева: Практически все, кроме Мьянмы и Лаоса, в связи с политическим положением, развиваются достаточно быстро и успешно, особенно те, где допускается приток иностранных инвестиций, - в первую очередь, Камбоджа и Вьетнам.

Олег Сафин: Я бы выделил Сингапур, Таиланд и Камбоджу (Камбоджу за высокий потенциал к быстрому росту).

В каком состоянии находится рынок недвижимости стран ЮВА, каковы его перспективы?

Наталья Ливенцева: Рынок очень перспективен в тех странах, где развитие курортов находится на начальном этапе - это Камбоджа и Вьетнам. В более развитых и уже «раскрученных» местах, таких как Сингапур, недвижимость в разы дороже.

Олег Сафин: Для начала следует выделить страны, где можно находиться продолжительное время за разумные деньги, - это Таиланд и Камбоджа. В Таиланде уже давно надут пузырь на рынке недвижимости, имеется масса пустующих «инвестиционных» квартир, цена на которые практически не растет. 2-3 процента - это не рост, в банке депозит приносит больше денег, и его всегда можно снять, а срочная продажа квартиры - это дисконт. Поэтому приобретать кондо или дом в Таиланде в надежде на рост 20-30 процентов в ближайшие 5 лет лишено смысла. С домами тоже нюанс - приобрести их иностранец может только на компанию, да и продаются дома очень сложно и долго.

В Камбодже рынок еще только развивается, и поэтому цены на недвижимость здесь пока берутся с потолка и могут на порядок отличаться за схожие по характеристикам объекты. Земля стабильно дорожает. С развитием рынка недвижимости, строительства и, самое главное, развитием туриндустрии цены на недвижимость должны выровняться и снизиться, а ставки аренды должны чуть подрасти. Но, думаю, до этого еще 2-3 года, как минимум, есть в запасе.

Существуют ли какие-либо тонкости при приобретении иностранцами недвижимости в ЮВА в качестве объектов инвестирования?

Наталья Ливенцева: В каждой стране есть свои программы и свои законы, их поддерживающие. Поэтому при переговорах о приобретении любой недвижимости надо тщательно проверять ее назначение, входит ли в стоимость земля, на которой стоит объект, и если нет, нужно ли будет выплачивать ренту за эту землю, на какой срок переходит владельцу недвижимости эта земля, и вообще, допускает ли законодательство страны покупку недвижимости иностранными гражданами.

В частности, в Камбодже в декабре 2010 года было принято постановление о разрешении покупки недвижимости иностранцами, правда ограничения все же существуют - в целях национальной безопасности не разрешается приобретать недвижимость на расстоянии менее 30 км от границы.

Олег Сафин: Период бурного роста цен на недвижимость и легких денег в мире прошел. Сейчас мы входим в период, когда в ряде стран пузырь на рынке недвижимости будет сдуваться. Где-то цены будут удерживаться всеми доступными ресурсами (в т.ч. и административными), где-то вырастут незначительно, в среднем на 3-5 процентов. Про ожидаемый рост цен на недвижимость в Таиланде, например, - это сказки риелторов. Всплеск цен возможен только в случае возникновения дефицита тамошней недвижимости. Но что должно случиться, чтобы он возник? В голову приходит только что-то фантастическое: остановка Гольфстрима, вымерзание Европы... В этих случаях, да, владельцы недвижимости в ЮВА озолотились бы. Сдача в аренду недвижимости, - конечно, вариант. Но сейчас даже в России сдавать недвижимость более выгодно, чем в том же Таиланде. Да и банальный банковский депозит приносит денег столько же или чуть больше, чем сдача в аренду. Кроме того, обладание недвижимостью не дает даже права облегченного визового режима.

Легко ли получить ВНЖ в странах ЮВА, и есть ли на это спрос?

Наталья Ливенцева: Как правило, вид на жительство дают при покупке недвижимости или вложении средств в экономику страны - то есть при оформлении бизнеса с определенным депозитом в банке. Сумма депозита зависит от рода деятельности оформляемой фирмы.

Олег Сафин: Получение ВНЖ в странах третьего мира лишено всякого смысла. А разменивать даже гражданство России на гражданство этих стран - бред сумасшедшего. Страны ЮВА - это страны для путешествия, изучения культуры, пляжного отдыха, экстремальных туров по джунглям, в крайнем случае - место, где можно переждать кризис. И следует помнить, что ситуация в странах, благосклонно относящихся к долгосрочному пребыванию иностранцев, в любой момент может круто поменяться, поэтому нужно быть готовым собрать вещи и переехать в страну, где ситуация более комфортна для проживания (при этом не должно быть жаль потраченных денег на получение ВНЖ, ПМЖ, гражданства и т.д.). Гораздо актуальнее говорить о получении долгосрочной визы. В Таиланде, например, самый распространенный способ получения годовой визы - это изучение английского или тайского языка, расходы около 1000 $ в год, «учиться» в общей сложности можно 10 лет подряд. В Камбодже годовая бизнес-виза делается, в среднем, за 280 $ в любом турагентстве и продлевается на следующий год совершенно без проблем, при этом ни бизнес вести, ни платить налоги не требуется.

Полезно знать о приобретении недвижимости в странах ЮВА

За 2010 год объем инвестиций в недвижимость азиатских стран увеличился на 59% по сравнению с предыдущим годом. Всего на сделки с недвижимостью потрачено 63 миллиарда долларов, из которых 11 принадлежат зарубежным инвестициям, что на 96% выше по сравнению с 2009 годом. По объему инвестиций (31% от общего объема) Сингапур занял первое место, опередив Японию и Гонконг.

Сингапур

Приобрести недвижимость в Сингапуре, в отличие от других стран ЮВА, относительно просто. Иностранец может купить квартиру свободно, для приобретения земельных участков, как с постройками, так и без них, необходимо получить разрешение местных властей. Цены на недвижимость в Сингапуре гораздо выше, чем в соседних странах и даже в большинстве стран Европы.

Индонезия

В Индонезии покупка квартиры не представляет сложностей, но вот земельный участок можно приобрести исключительно на правах долгосрочной аренды. Покупка более двух объектов недвижимости может осуществляться исключительно на юридическое лицо, то есть требуется создание фирмы.

Филиппины

Здесь, как и в Индонезии, запрещена покупка земли - ее можно приобрести только в аренду. Для иностранцев существует предел площади приобретаемой недвижимости: максимальная площадь в черте города не может превышать 1000 квадратных метров, а в сельской местности - 1 гектар земли.

Вьетнам

Вся земля во Вьетнаме является собственностью граждан и управляется государством от лица народа. Иностранцы не могут приобретать недвижимость в собственность, возможно лишь оформление долгосрочной аренды на срок до 50-70 лет. Иностранные граждане, являющиеся резидентами Вьетнама, могут приобретать в собственность жилые дома, но при этом не имеют права сдавать их в аренду. В случае если они покидают страну более чем на 90 дней, лишаются права собственности. Частные инвесторы, владельцы вьетнамских компаний, иностранцы, состоящие в браке с гражданами Вьетнама или имеющие особые заслуги перед страной, имеют право приобретать в собственность апартаменты, но при этом они обязуются продать или подарить их по истечении 50 лет.

Камбоджа

В Камбодже купить недвижимость на свое имя нельзя, можно либо приобрести ее на местную компанию, в число учредителей которой обязательно должен входить гражданин Камбоджи, или же взять недвижимость в долгосрочную аренду на срок до 99 лет.

Таиланд

В Таиланде приобретение квартир иностранцами разрешено свободно, земельные участки можно как приобрести на юридическое лицо, так и взять в долгосрочную аренду. Поскольку дом продается вместе с землей, то для его покупки также необходимо юрлицо. Варианты: договор долгосрочной аренды либо приобретение на имя гражданина страны.

Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.