Рынок недвижимости Испании: похоронить или побороться?

Испания еще до недавнего времени была единственной соперницей Болгарии по объемам строительства и ценам на жилье. Отличный климат, прекрасно развитая инфраструктура, великолепная архитектура, вкусная еда, бесплатное и качественное медицинское обслуживание и дружелюбное отношение к иностранцам. Все прекрасно, вот только последние новости об испанском рынке недвижимости заставляют сомневаться, а так ли привлекательна эта страна, как ее рисуют риелторы.

Экономическое положение Испании, как, впрочем, и ряда других стран Евросоюза - Греции, Португалии, Ирландии и Италии, - вызывает беспокойство. Несмотря на временное затишье, многие эксперты считают, что это только начало. Покупка жилья в Испании с целью постоянного проживания или для инвестиций - эти варианты сегодня кажутся довольно рискованными. Другое дело - покупка домика у моря для проведения отпуска: возможно, сейчас самое время? В ситуации на испанском рынке недвижимости нам помогали разбираться:
 

Ян Вайнрух, генеральный директор агентства Alegria Realestate. Ян Вайнрух, генеральный директор агентства Alegria Realestate.
Владислав Кабург, независимый российский консультант, агентство недвижимости «Ру. Из» - SIA «Ru.Iz».

Владислав Кабург, независимый российский консультант, агентство недвижимости «Ру. Из» - SIA «Ru.Iz».

 А также эксперты из компании «Юникс».
 

Карта ИспанииЦена вопроса

В период кризиса цены на недвижимость в Испании упали на 40-50 %. И не успел еще рынок стабилизироваться, как снова нагрянули экономические проблемы. В 2011-м в Испании по сравнению с другими странами мира произошло самое значительно падение цен на жилье. Период с третьего квартала 2010 года по аналогичный период 2011 года показал снижение цен на 5,5 %. За период между вторым и третьим кварталом текущего года падение стоимости составило 1,3 %.

И есть мнение, что это еще не предел. Когда цены достигнут дна - в этом вопросе эксперты расходятся. Одни называют начало будущего года, другие считают, что раньше начала 2013 года этого не стоит ожидать. В свою очередь, министр общественных работ и жилищного строительства Испании Хосе Бланко, считает, что дальнейшего подорожания ждать не стоит и к концу 2011 года, который уже не за горами, цены достигнут минимального значения.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, индекс цен на мировую недвижимость за третий квартал 2011 продемонстрировал нулевой рост. Это худший показатель со II квартала 2009 года, и он дает возможность полагать, что уже в конце текущего - начале следующего года начнется глобальное падение цен на жилье. При этом Европа стала самым слабым регионом в мире, показав падение рынка на 0,5 %. Тем не менее, эксперты агентства заявляют, что темпы падения цен на недвижимость в Италии, Испании, Греции и Ирландии несколько замедлились.

Вот такие противоречивые данные. Но как бы то ни было, как быть тем, кто еще до всех этих событий запланировал покупку жилья? И стоит ли радоваться снижению цен?

В интервью порталу Prian руководитель испанской строительной компании Quabit Альберто Квемада признался, что лучшие дома по хорошим ценам уже давно проданы. Низкие цены на объекты, скорее, говорят об их неликвидности или о плохом качестве.

Повышение ставок по ипотечным кредитам резко увеличило количество предложений залоговой недвижимости. Но, несмотря на «смешные» цены, эти предложения сложно назвать выгодными, так как чаще всего предлагается жилье не самого лучшего качества.

Стоимость жилья падает, а продажи...?

Одной из мер, принятых испанскими властями для остановки падения рынка, стало снижение НДС с 8 до 4 % до конца 2011 года. Но, как показало время, эта мера не смогла повлиять на спрос.

Количество сделок с недвижимостью в Испании в третьем квартале упало на 16,8 % по сравнению с предыдущим кварталом. За год падение составило 6,3 %. Это худший показатель с первого квартала 2008 года: тогда было продано 74455 объектов недвижимости, сейчас - 75462.

Региональные рынки продемонстрировали разнонаправленную динамику. Так, например, в Каталонии рост продаж увеличился на 13,6 %, а в анклаве Сеута спад составил 36,9 %.

Факт остается фактом: в настоящий момент почти 3,5 миллиона объектов недвижимости пустует. СМИ пишут о том, что побережья Испании превратились в настоящие города-призраки с домами, в которых никто не живет.

Русские не сдаются. И не боятся

Чтобы прояснить ситуацию, мы решили лично пообщаться с экспертами испанского рынка недвижимости. И результаты нас неожиданно удивили: как оказалось, не все так плачевно.

Ян Вайнрух, генеральный директор агентства Alegria Realestate:

«Мы считаем, что кризис в Испании будет продолжаться и, как минимум, еще год, но цены ниже уже не опустятся - дальше уже некуда, разве что, бесплатно. Но и подъема ждать стоит не раньше 2013 года.

В настоящее время спрос уже вышел на докризисный уровень: иностранных покупателей привлекает низкая стоимость жилья. Ликвидное жилье продается очень быстро, хотя и довольно большое количество недвижимости пустует - как правило, это новостройки в отдалении от моря и залоговые объекты.

Я хотел бы отметить, что в этом году российские покупатели лидируют по количеству совершенных сделок купли-продажи. По крайней мере, на побережье Коста-Бланка, где мы работаем. Если до кризиса в среднем 8 из 10 сделок совершались англичанами и скандинавами, то в 2011 году 40 % купленной недвижимости пришлось на долю россиян. И это еще не предел, в 2012 году мы ожидаем еще больший наплыв.

Российских покупателей привлекает не только доступность жилья, им хочется жить в хороших условиях, в стране с хорошим социальным обеспечением и климатом. Сегодня они уже не верят, что в их родной стране когда-нибудь наступит порядок, и даже испанский кризис их не пугает. Много покупок с инвестиционными целями, так как многие инвесторы знают, что в любой экономике после спада наступает выздоровление экономики и подъем, нестабильность доллара и евро, обанкротившиеся банки подталкивают инвесторов вкладывать свои средства в недвижимость, которая гарантирует сохранность средств и значительную прибыль после выздоровления экономики. Если в 2012 году спрос со стороны российских покупателей действительно увеличится, то цены на недвижимость вырастут быстрее, чем мы ожидаем».

Тем временем...

Простые коренные жители Испании жалеют тех, кто приезжает сюда жить. Экономические проблемы довольно долго оставались для испанцев чем-то далеким. В последние годы для комфортного проживания здесь достаточно было не такого большого количества денег: по мнению некоторых экспертов, жизнь в Испании была даже дешевле, чем в Болгарии. Банки активно выдавали кредиты, позволить себе покупку жилья могла даже молодежь.

Сегодня уровень безработицы в Испании достиг 22,8 %. Это объясняется двумя причинами. Во-первых, строительные компании и фирмы, работающие в секторе рынка недвижимости, давали довольно большое количество рабочих мест, но сегодня они переживают тяжелые времена. Во-вторых, проблемы в экономике затронули крупные предприятия в связи с отсутствием спроса. Например, компания Renault собирается в 2012 году отправить в неоплачиваемый отпуск 2295 рабочих завода в Вальядолиде и приостановить с января ночную смену на заводе в Валенсии.

Кроме того, в Испании наблюдается довольно значимое несоответствие уровня образованности сотрудников занимаемым должностям. Улицы городов полны безработными, и те, кто вынужден вместо работы на перспективных вакансиях мести улицы и годами просиживать в офисах в качестве секретарей, рады даже этой возможности.

Около 60 % работающих иностранцев также занимают должности, не соответствующие их специальностям - такие данные приводит портал «Русская Испания». И это - только по официальным данным, так как при найме на временную работу или на специальности вроде разнорабочих никого не интересует уровень образованности. Для сравнения, в 2008 году этот показатель составлял 31 %.

В течение нескольких последних лет из страны каждый год уезжают примерно полмиллиона коренных жителей, что составляет 10 % от всего населения страны. По другим данным, этот показатель гораздо выше. Побуждает к этому не только экономическая ситуация, но и превалирующая в последнее время атмосфера разочарования и безысходности в социально-политической оценке происходящего.

В связи с такими явлениями коренным жителям по-настоящему жалко тех иностранцев, которые приезжают в страну с целью постоянного проживания.

Но стоит ли паниковать?

Вот мнение экспертов из компании «Юникс»:

«По сравнению с данными за 2007 год к декабрю 2011 года цены упали на 25,6% в крупных городах и на 23,4 % в пригородах. На Средиземноморском побережье падение цен составило 20, 4 % , а на Балеарских и Канарских островах - 21,1 %. В настоящее время цены продолжают снижаться. Полному выздоровлению рынка недвижимости отнюдь не способствуют такие факторы, как избыток жилья, бедственное положение экономики, низкий уровень потребительского доверия и рекордно высокий уровень безработицы. Испания больше не привлекает покупателей ни инвестиционными выгодами, ни стабильностью. Мы можем сделать вывод, что из 10 потенциальных покупателей с бюджетом 100-130 тысяч евро (ранее ориентированные на покупку испанской недвижимости), 8-9 - выбирают недвижимость в другой стране, и только один, долго думая и сомневаясь, выбирает Испанию (и то не всегда побережье)».

С негативными прогнозами категорически не согласен Владислав Кабург, независимый российский консультант в Европе в сфере недвижимости:

«Покупка недвижимости в Испании - определенно выгодная инвестиция. Сегодня наблюдается восстановление роста цен на недвижимость, потому что, с одной стороны, больше стало людей, имеющих наличный капитал, а с другой - строители заморозили новые проекты. На сегодняшний день Испания остается среди лидеров по продажам. При этом заметим, на вторичном рынке есть возможность купить объект на 30-40 % дешевле рыночной цены. Причина таких ценовых колебаний кроется в изменении курсов валют в разных странах. Например, граждане Англии не теряют ничего, даже если продадут свою недвижимость на 40 % ниже, чем покупали три года назад.

Что касается россиян, то они в большинстве своем, приобретая недвижимость в Испании, не ставят перед собой спекулятивных задач. Достаточно того, что в купленном доме или апартаментах можно жить, плюс к тому объект неизменно растет в цене. Собственник недвижимости в Испании, а также его ближайшие родственники могут получить годовую визу, дающую право многократного пересекать как границы самой Испании, так и границы всех стран-участниц Шенгенского Соглашения.

Все эти аргументы, как нам кажется, убедительно свидетельствуют: если уж покупать недвижимость за рубежом, то непременно в Испании.

Не согласен с мнением других экспертов о том, что кризис в разгаре, и продажи упадут. Испанию именуют Меккой для туристов всего мира - и это не преувеличение. Провести отпуск в Испании мечтают и россияне, и американцы, и японцы, и вообще все, у кого есть отпуск. Это теплый край, здесь море и развитая инфраструктура. Поэтому считаю, что эксперты преувеличивают, и спрос на недвижимость в этой стране будет всегда».

Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.