Покупка жилья на вторичном рынке в Европе: плюсы и минусы

недвижимость в европе, вторичный рынок жильяПокупатели, привыкшие к неприятным «сюрпризам» российского вторичного рынка недвижимости, и к европейскому относятся с некоторой настороженностью. В чем-то они правы: и в других странах можно столкнуться с неприятными моментами при покупке жилья на вторичном рынке. Но в целом этот сегмент рынка недвижимости за границей более стабилен и безопасен, чем в России.

Что предлагается на европейском вторичном рынке недвижимости

Понятие вторичного рынка недвижимости очень широко. Строго говоря, все, что не приобретается напрямую от застройщика – уже «вторичка». То есть, если вы купили квартиру в процессе строительства, а после его окончания решили ее перепродать, эта недвижимость будет рассматриваться как вторичная.

Но мы поговорим о недвижимости, в которой уже жили, причем нередко жили долгое время. А сейчас решили продать.

Приобретая недвижимость напрямую у владельца, можно столкнуться с неприятными моментами – долговыми обязательствами, отсутствием всех необходимых документов, сложностями с владением (когда, кроме самого хозяина, на данный объект имеют права третьи лица) и пр.

Возможные сложности при покупке жилья на вторичном рынке

На какие же аспекты следует обращать внимание при покупке жилья на вторичном рынке?

Во-первых, если у вас возникли сомнения в отсутствии обремений на жилье, лучше всего обратиться к профессиональному юристу для проверки чистоты сделки. Местный юрист имеет доступ к судебным решениям, сведениям о залогах и может дать исчерпывающую информацию по заинтересовавшему вас объекту.

Например, в Финляндии вы можете приобрести вторичное жилье с меньшими рисками – в этой стране законодательство очень строго и защищает покупателя: в случае, если продавец скрыл какую-либо информацию о продаваемой недвижимости, сделка будет признана недействительной.

А вот при покупке недвижимости в Великобритании, если уже после приобретения выясняются некие неприглядные моменты, вам будет труднее защитить свои права, поэтому тут можно дать совет – вовремя все проверять и, при наличии сомнений, разрешить их заранее, до оформления сделки. Желательно обезопасить себя, застраховав сделку.

Если вы приобретаете дом и земельный участок напрямую у владельца, возможна другая неприятная ситуация. Например, в Испании и Португалии многие владельцы земли занимаются самостроем на землях, на которых запрещено возводить жилые дома. Схема проста: быстро построил и так же быстро продал. А вам потом расхлебывать: судиться с муниципальными властями, доказывать, что дом уже стоял, когда вы купили землю, и пр. А в результате дом все равно придется сносить, и вы окажетесь владельцем «чиста поля», на котором нельзя возвести жилье.

недвижимость в европе, вторичный рынок жильяЕсли вы решили приобрести участок земли и уже стоящийся на нем дом на Кипре в небольшой горной или прибрежной деревушке, не обязательно обращаться для проверки чистоты объекта к юристу (хотя, конечно, это совсем не помешает). Походите по соседям, поговорите: вам расскажут, какая репутация у владельца дома, как давно он здесь живет, сообщат, что еще его прадедушка строился именно на этом участке земли, да вообще в их роду – все сплошь честные и достойные люди, поэтому можно смело покупать у потомка дом. Кстати, многие киприоты из небольших поселков не обращаются в риелторские агентства для продажи частных домов, поэтому, если вас привлекает перспектива купить недвижимость именно в деревне, можно придти в местное кафе (оно же – «клуб» для жителей) и расспросить: не продает ли кто-то дом поблизости.

Во Франции, приобретая недорогое жилье в многоквартирном доме, внимательно изучите местные муниципальные законы об оплате коммунальных услуг. В некоторых домах эконом-класса задолженность распределяется среди добросовестных плательщиков, поэтому может оказаться, что содержание недорогой квартиры в результате будет обходиться не так уж и дешево.

Если вы решили сделать ремонт в своей квартире, вам придется согласовывать с местными властями, какие именно материалы можно использовать, а какие – нельзя. Французы большое внимание уделяют экологичности отделочных материалов, поэтому готовьтесь к многочисленным проверкам на содержание свинца, асбеста и пр. в ваших красках и штукатурках. А уж если, не дай бог, в вашем доме завелись муравьи или другие неприятные насекомые, дело может дойти до судебной ответственности и крупных штрафов.

В Германии вашим поистине полночным кошмаром может стать такой персонаж, как социальный арендатор. Предположим, что вы купили на вторичном рынке недвижимости доходный дом, часть которого предполагаете сдавать в аренду, а в другой – жить самим. И вот оказывается, что в облюбованной вами квартире живет некий человек, который заключил договор об аренде лет десять назад, а срок аренды истекает еще лет через двадцать. Вы не имеете права не только выгнать ненужного жильца, но и повысить арендную плату, переселить его в другую квартиру. Даже сделать ремонт без согласия арендатора вы не можете. А если вы все-таки начнете ремонтировать квартиру, не получив на то разрешения арендатора, он имеет полное право обратиться в суд. В результате, проигравшей стороной окажетесь вы.

Приобрести недвижимость, имеющую историческую или культурную ценность, можно только на вторичном рынке. Конечно, такие объекты относятся к разряду эксклюзивных, поэтому в чистоте сделки вы можете быть уверены. Однако есть другие нюансы, которые осложнят вам жизнь. Во-первых, никакие изменения во внешнем, а, нередко и внутреннем облике здания, невозможны без согласия комитетов по охране памятников или Министерства культуры. Кроме того, от вас требуется поддерживать замок или старинный особняк на должном уровне, поэтому расходы на содержание будут весьма высоки.

Многие старинные здания отягощены таким трудно определимым понятием, как сервитут. То есть имеется некое постороннее лицо, которое, нередко без документального обоснования, а только на основании традиции или устного обещания многолетней или многовековой давности, имеет некие права на использование вашего имущества. В пример можно привести ставший уже энциклопедическим случай, когда российский владелец старинного особняка в Великобритании проиграл судебное дело своему пожилому соседу, привыкшему (во времена прежнего хозяина) ходить через чужой участок. А вы можете столкнуться с сервитутом, идущим из Средневековья, когда, предположим, германский барон разрешил своему верному вассалу и его потомкам за какие-то услуги проживать в замке в течение определенного времени «во веки вечные». И вот потомок этого вассала может спокойно приехать к вам в гости без приглашения.

недвижимость в европе, вторичный рынок жильяКак не переплатить

Очевидно, что большинства описанных проблем можно избежать, приобретая жилье на аукционе. Но и в этом случае вам грозит опасность заплатить за вторичную недвижимость больше, чем она реально стоит.

Предположим, что вы лично осмотрели квартиру или дом, который выставлен на аукцион. И он действительно оказался домом вашей мечты. Но не только вашей. Начинаются торги, и оказывается, что конкурент – покупатель готов отдать за понравившуюся вам недвижимость большую сумму. Вас охватывает азарт, вы начинаете торговаться, не можете остановиться и в результате, покупаете жилье за такую стоимость, за которую могли бы купить недвижимость более высокого класса. Здесь посоветовать можно только одно: заранее четко определите для себя верхнюю границу цены и не превышайте ее.

Если же вы приобретаете вторичную недвижимость через агентство или напрямую у владельца, стоит поинтересоваться ценами на аналогичные объекты по соседству. Возможно, что цена неоправданно завышена.

Не обольщайтесь и слишком низкой стоимостью вторичной недвижимости. Может случиться так, что дому, в котором вы решили купить квартиру, требуется капитальный ремонт. А нередко он проводится за счет собственников. Да и при замене общих коммуникаций вы рискуете на долгий срок остаться без элементарных удобств.

Недвижимость в более старых домах (исключая эксклюзивные памятники архитектуры) стоит дешевле, чем в новых. Особенно это касается тех зданий, которые строились для решения жилищных проблем, предположим, после войны, или жилья эконом-класса. Впрочем, жилье в качественно построенном здании будет дешеветь очень медленно: только через десятки лет.

В заключении хочется посоветовать тщательно подходить к приобретению жилья за границей на вторичном рынке, внимательно следить за тем, чтобы все требуемые законодательством процедуры были соблюдены, чтобы документы были в порядке. Удачной вам покупки!

Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.