От чего зависят платежи в кондоминиумах

Апартаменты в кондоминиумеАпартаменты в кондоминиуме - один из самых доступных и оптимальных вариантов жилья за рубежом, однако и здесь есть свои тонкости, которые заставляют взвесить все за и против жизни в кондоминиуме. Важный фактор - размер ежемесячных платежей.

Обычно в кондоминиумах ежемесячная плата включает отопление, водоснабжение, ремонт водопровода и канализации, поддержку системы противопожарной безопасности, электричество в местах общего пользования, вывоз мусора, уборку коридоров и лестниц, страховку здания, службу консьержей, кондиционирование и некоторые другие необходимые в каждом конкретном случае мероприятия. В новых кондоминиумах в плату может быть включено электричество и в самих апартаментах, а также беспроводной интернет, пользование общей комнатой отдыха с аудиосистемой и большим телевизором, пользование тренажерным залом. В Торонто, мировой столице кондоминиумов, средняя плата составляет примерно пятьдесят центов за квадратный фут. Таким образом, ежемесячная средняя плата за квартиру в кондоминиуме площадью около 70 кв. м составит примерно $375. Здесь все зависит от уровня кондоминиума.

Некоторые услуги не входят в ежемесячную плату, придется раскошелиться отдельно, если есть желание ими пользоваться. Водоснабжение часто не входит в общую плату и оплачивается по счетчику. То же и с парковкой, и помещениями для хранения вещей и спортинвентаря.

Бесплатный сыр бывает в кондоминиумах

Многие здания-кондоминиумы предлагают эксклюзивные возможности для своих новых покупателей, такие как мраморные столешницы на кухне, джакузи, бесплатные автомашины в приложение к жилью, детские игровые комнаты, баскетбольные площадки в дополнение к спортзалам и теннисным кортам, винные подвалы, даже картинные галереи, spa-салоны для собак и континентальные завтраки. В пригородных кондоминиумах все проще: там покупателям предложат, к примеру, два раздельных бассейна - для детей и взрослых, закрытые зоны-патио, clubhouse - залы с аудиосистемой и большим телевизором, спортивные площадки, бесплатный автобус до города и т.д.

Во время кризиса многие кондоминиумы - и старые, и новые - избавились от некоторых дополнительных «удобств», которые оказались им не по карману, однако если тот же spa-салон для собак легко убрать, то некоторые услуги могут представлять проблему. Да и как определить критерии, по которым, к примеру, детская игровая площадка должна быть удалена из списка возможностей кондоминиума? Найдется одинаково много желающих и убрать ее, и оставить. Нередко в кондоминиумах-новостройках интересные возможности оказываются только способом привлечения покупателей и позднее не пользуются спросом.

В одном из нью-йоркских кондоминиумов континентальный завтрак позиционировался продавцами как уникальное предложение, главная «фишка» комплекса. Однако при ежегодных платежах в этих апартаментах на общую сумму десять или двенадцать тысяч долларов только с десяток людей стали пользоваться этой возможностью. Скорее всего, управление кондоминиума стало оплачивать завтраки исключительно для этих людей, пока в них вообще не отпала надобность.

Полностью избавляться от некоторых удобств тоже не обязательно, можно просто сократить их объем либо заменить другими. Барбара Холланд, президент H&L Realty and Management в Лас-Вегасе, приводит пример кондоминиума с клабхаусом, работавшим круглосуточно и укоротившим часы работы. Можно переориентировать комнату для отдыха пенсионеров в фитнес-зал: в некоторых случаях это может значительно повысить число посетителей всех возрастов, а не только пенсионеров.

Главные факторы - сколько людей будут пользоваться возможностями кондоминиума и насколько часто. Отсюда и появляются финансовые проблемы. К примеру, в кондоминиуме есть бассейн, плата за который не входит в общий платеж. Ежегодный сбор может составить $70 000, а расходы на поддержание бассейна - $65 000 или $75 000. Что делать? Бассейн в один прекрасный момент может запросто оказаться главной статьей расхода. И в этой ситуации нужно прислушиваться к пожеланиям жителей, хотя совет кондоминиума, решающий подобные вопросы, вправе вообще не учитывать их, руководствуясь только здравым смыслом и финансовыми соображениями.

Апартаменты в кондоминиумеА что по документам?

Хороший вопрос: как устав кондоминиума регулирует вопросы добавления или удаления «дополнительных благ»?

Все уставы дают советам кондоминиумов (и кооперативов, кстати, тоже) довольно широкие полномочия в обращении с дополнительными удобствами. Большинство из них указывает, что при любых изменениях здание должно сохранить принадлежность классу люкс, а в случае с эконом-классом можно особо и не заботиться о статусе жилого комплекса.

В случае если перемена в дополнительных услугах кондоминиума требует физических изменений, например, превращение клабхауса в сауну, потребуется одобрение городского отдела здравоохранения, архитекторские и инженерные планы. Сложности другого рода возникают, если здание было когда-то просто доходным домом, то есть в нем сдавались в аренду апартаменты, а потом оно было переоформлено в кондоминиум. В этом случае жильцы могут иметь разные условия проживания, если кто-то из них жил здесь до «превращения». Если были произведены какие-то изменения, допустим, часть внутреннего двора было забрано под парковку, владельцы жилья в таком кондоминиуме могут обратиться в государственный Департамент по жилищному и общественному обновлению (DHCR) и добиться снижения платы (в случае с кондоминиумами в США).

К сожалению, редко бывает так, что покупка в кондоминиуме подразумевает, что пользование услугами в самом кондоминиуме входит в ежемесячную плату. Большая часть рекламы жилых комплексов использует будущие возможности кондоминиумов как бесплатный сыр: инвесторы и застройщики заинтересованы дать как можно больше свободы будущему совету кондоминиума, поэтому нигде не указывают, что какие-то удобства будут входить в условия сделки купли-продажи. Позднее совет может решить взимать отдельную плату за некоторые анонсированные в качестве «бесплатных» услуги.

Если дополнительные удобства упомянуты в акте в сдачу здания в эксплуатацию, информация о них не конкретизируется. Например, может быть указано, что в комплексе будет бассейн или тренажерный зал, однако не будет описано оборудование, которое там должно быть, или часы работы.

Существует также такой документ, как план для предложения жилья на продажу. Все особенности комплекса, упомянутые в нем, не могут быть изменены без процедуры голосования владельцев жилья. Сколько их должно присутствовать на таком голосовании, определяет устав кондоминиума (50%, 60% и т.д.). Далее изменения должны быть согласованы с соответствующими государственными инстанциями.

Это может сыграть и на руку владельцам жилья в кондоминиуме. В одном из нью-йоркских жилых комплексов неподалеку от Метрополитен-музея был тренажерный зал с сауной, который управлялся сторонней компанией по контракту за $125 000 в год. Менеджеры компании следили за оборудованием и за изменениями в списке посещающих зал. Жильцы решили избавиться от дорогостоящих услуг управляющей компании, чтобы заниматься всем самим. При этом им даже не пришлось столкнуться с проволочками, так как в плане для предложения на продажу сказано было только о наличии тренажерного зала, но ничего об условиях управления им.

Влияние совета кондоминиума на снижение платежей

Совет всегда оставляет за собой право принимать решения, однако ни одному совету невыгодно делать это без согласования с жильцами: на следующих же выборах совет может быть переизбран. В любом случае всегда будут те, кто хочет все поменять, и сторонники оставить все как есть. И людям, входящим в совет кондоминиума, следует чувствовать настроения своего сообщества.

Требование одобрения со стороны владельцев жилья может в некоторых случаях сэкономить деньги. Например, в уставе некого кондоминиума сказано, что мытье внешнего остекления должно производиться не менее четырех раз в год. Но из-за того, как здание было построено, и многочисленных выступов на фасаде стоимость этих услуг составляла аж $600 000 в год. Хотя девелопер и ввел это условие в устав, у кондо просто не было такого бюджета. Совет вынес вопрос о сокращении объема этой услуги на голосование жильцов и получил одобрение.

кондоминиум в благополучном районеПочему растут платежи?

На размер платежей оказывает влияние страховка жилья: кондоминиум в благополучном районе, с охраной, с огороженной территорией потребует меньших страховых взносов. Чем больше сам кондоминиум, тем больше у него дополнительных услуг, входящих в общую плату, при этом она может быть такого же размера, что и плата в кондо меньшего размера. В любом случае, чем больше дополнительных услуг в кондоминиуме, тем выше платежи.

Адвокат Джеймс Дж. Каруоло из города Уорика в штате Массачусетс, практика которого связана с жилищным правом, говорит, что наиболее неустойчиво финансовое положение небольших кондоминиумов, в которых всего пятнадцать или менее единиц жилья. В них опасность резкого роста платежей наиболее высока. Самое неприятное - это, конечно, запрет на право выкупа, налагаемый банком. Размер компенсаций, выплачиваемых банками товариществу собственников жилья, которое, представляет собой, по сути, кондоминиум, лимитируется и может составлять, к примеру, всего 1-2% от стоимости жилья.

В Провиденсе, в том же штате Массачусетс, есть небольшой кондоминиум. Это самое обычное двухэтажное здание 1970 года постройки с плоской крышей, состоящее из восьми апартаментов. Оно превратилось в кондо с легкой руки инвесторов, которые и продали квартиры в этом здании по цене от $108 000 to $120 000 в 2006 году. Однако вскоре двое из восьми жильцов прекратили вносить ежемесячную плату и покинули жилье. Банк наложил запрет на выкуп одного из этих апартаментов, однако кондоминиум не получил от банка никаких выплат. Из-за опустевшей казны нависла угроза отключения электричества и водоснабжения, что привело к необходимости постепенно поднять плату с $195 до $275. Управляющая кондоминиумом из числа жильцов была вынуждена докладывать в казну собственные средства.

Хотя такая ситуация экстремальна, похожее часто случается, когда жильцы перестают платить взносы. Чаще всего владельцы жилья делают это не из злого умысла, а потому, что сталкиваются с финансовыми трудностями. И когда кто-то перестает платить, платежи в кондоминиуме возрастают, так как нужно покрывать расходы, размеры которых остались прежними.

Ольга Грачева, специально для портала JJC.ru

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.