Новые тенденции на рынке недвижимости Чехии

Новые тенденции на рынке недвижимости ЧехииЗа последние несколько лет рынок недвижимости Чехии перенес заметные перемены. В первую очередь они стали следствием вступления Чешской республики в Евросоюз в 2004 году в составе всей Вишеградской четверки (Венгрия, Польша, Словакия, Чехия). С 2008 года Чехия присоединилась к Шенгенскому договору. И вдобавок, - с 1 мая 2009 года недвижимость в Чехии (кроме лесных и сельскохозяйственных угодий) может купить любое частное лицо. Таким образом, процесс покупки недвижимости значительно упростился: не нужно создавать юридическое лицо, на которое оформляется жилье.

Чешское управление статистики опубликовало отчет, в котором говорится, что экономика страны выросла на 2,4 % за второй квартал 2011 года. В сравнении с тем же периодом прошлого года ВВП Чехии вырос на 0,2 %. Предполагается и дальнейший медленный, но неуклонный рост экономики, хотя некоторые аналитики пророчат падение уровня ВВП в третьем и четвертом кварталах этого года. Положительный эффект на состояние рынка недвижимости оказывает и низкая ставка рефинансирования Чешского Национального банка. В то же время отрицательно повлияли высокий уровень безработицы и низкий уровень потребительского доверия.

Эксперты Центрального Банка Чехии объявили в сентябре 2011 года, что ожидают роста строительства и предполагают, что цены на недвижимость останутся на прежнем уровне. Не исключается и их снижение. Прага - второй после Вены город в Европе, наиболее привлекательный для ведения бизнеса, по мнению известнейшей консалтинговой компании «Рональд Бергер».

Возвращение кооперативного строительства

Все новое - это хорошо забытое старое. Чешская республика привыкла к кооперативной форме строительства и вновь к ней возвращается. Несмотря на то, что цены на недвижимость в Чехии снизились в течение двух последних лет на 15-25 %, застройщики продолжают активную деятельность: ощущается недостаток первичного жилья.

Кооперативное жилье интересно тем, кто по разным причинам не может получить ипотечный кредит в Чехии, однако располагает финансовыми возможностями для внесения первого взноса в размере трети стоимости квартиры и последующих взносов. Если жилье кооперативное, кредит в банке получает кооператив, а не частное лицо. Разные примеры строительства кооперативов показывают, что интерес к ним возрос и даже превышает спрос на жилье, приобретаемое в частную собственность.

Кооператив вправе исключить из своего состава лицо, которое не платит взносы, и продать его долю. Таким образом, инвестиции в кооперативное строительство в Чешской республике обладают высоким уровнем безопасности.

Налоги на недвижимость в ЧехииНалоговое законодательство в области недвижимости: соответствовать уровню ЕС

Налоги на недвижимость в Чехии ниже, чем в большинстве стран Европы, однако в налоговом законодательстве уже появились изменения: страна все больше приближается к уровню налогов Евросоюза. В частности, в 2010 году повысился НДС, который оплачивается при приобретении новой недвижимости. Теперь он составляет 10 % с квартир, площадь которых - 120 квадратных метров и менее, и столько же - с домов площадью не более 350 квадратных метров. Ставка 10% считается пониженной, так как для жилых помещений, площадь которых превышает эти цифры, НДС составит уже 20 %. Те же 20 % взимаются при покупке коммерческой недвижимости и нежилых помещений типа гаражей и складов. НДС взимается с объектов, введенных в эксплуатацию не позже трех лет назад. При продаже земельных участков любого назначения НДС не взимается. Планируется и дальнейшее повышение НДС, что уже вызывает недовольство чехов.

Пока что чешский ежегодный налог на недвижимость не предполагает различий в качестве жилья и его рыночной стоимости, то есть он не учитывает цену объекта. Сумма налога вычисляется, исходя из базовой ставки налога для разного типа недвижимости (квартира, дом, офис, участок) и специального коэффициента, величина которого зависит от количества жителей в муниципалитете. В Министерстве финансов уже появились предложения о введении налога на элитную недвижимость, поэтому, возможно, в Чехии появятся очередные нововведения в налоговом законодательстве. Сам налог на недвижимость тоже повысился: с начала 2010 года он увеличился почти в два раза.

Строительство нового жилья: бум в Праге, рост в стране

Если в 2010 году был заметен спад строительства жилья в Чехии, то первый квартал 2011 года, наоборот, продемонстрировал заметный рост, как видно из данных Чешского статистического управления. Новых квартир начато на 7,1 % больше, чем в то же время в прошлом году. Темпы строительства по стране невелики, зато в самой столице появляется все больше новых проектов: активно застраиваются районы Прага 5, Прага 10, Прага 9, в последнем строек больше всего, по данным 2010 года.

Прагу застраивают, в основном, чешские девелоперы: Central Group, которая строит 17 % всех новых единиц жилья, Skanska (9,5%), Ekospol (6%). Эти три компании строят на собственные средства, не пользуясь банковскими кредитами, благодаря чему могут регулировать цены на жилье, руководствуясь только ситуацией на рынке. В свою очередь, банки ужесточили требования к девелоперам: с 2008 года для получения финансирования им необходимо вложить не менее 25-30 % собственного капитала в строительный проект, а также продать 30-40 % квартир в строящемся доме.

Строительство нового жилья: бум в Праге, рост в странеКомпания Finep также ведет строительство нескольких интересных проектов, - например, проект «Западный Город» в Праге 13, в Стодулках, где уже готов к заселению «Британский район». Квартиры здесь стоят в среднем 100 - 150 000 евро. Всего планируется построить 10 000 квартир и офисные здания. Комплекс будет обеспечен всей необходимой инфраструктурой. Проект рассчитан на пятнадцать лет и на инвестиции в размере шестидесяти миллиардов крон. За тринадцать лет Finep запустила четырнадцать проектов.

Central Group, лидирующая строительная компания Чехии со 115 реализованными проектами за семнадцать лет, в сентябре 2011 года начинает строительство нового жилого дома в Праге 4, в Михле. Проект назван «У Михельского двора» и планируется к сдаче в декабре 2012 года. Central Group много стрит в Праге 5: здесь у компании три оконченных проекта многоквартирных домов и столько же строящихся. В шести районах Праги можно купить коттеджи от Central Group, четыре из них на стадии строительства. Спрос на жилье во второй половине текущего года может вырасти из-за того, что новые ставки НДС вступят в силу после 31 декабря, и многие, кто собирался покупать жилье, поторопятся и завершат сделки до конца года.

Инвестиционно-строительная компания Orco Property Group начала проект, рассчитанный на десять-пятнадцать лет и представляющий собой «город в городе»: здесь будут жилые апартаменты, офисы, молы, отели, больница и даже университет. Проект займет территорию бывшей железнодорожной станции Бубны (Bubny) площадью двадцать семь гектаров.

К концу этого года планируется окончить строительство жилого комплекса класса люкс в 140 квартир в Праге 6, в районе Бревнов, где ранее была винодельня, монастырь и где расположен четырехсотлетний парк. Частью проекта станут старинная вилла возрастом 350 лет и оранжерея в стиле барокко. Парк будет оформлен в английском стиле, часть его отойдет в публичное пользование. Проект под именем Kajetanka уже завоевал звание лучшего проекта за 2010 год.

JRD, компания, которая строит здания с низким потреблением электроэнергии, начала проект в Праге 10; девелопер YIT заканчивает к зиме строительство комплекса Koti Hostiva в финском стиле в Праге 10; компания Metrostav сдаст Vackova Residential Park на 124 квартиры в первом квартале 2012 года. И это далеко не полный список новых проектов в Праге. Город располагает значительным запасом свободных площадей за счет бывших промышленных территорий; дефицит новостроек, ощущавшийся последние годы, скоро уменьшится.

Единственное, что портит впечатление от этой положительной картины, так это низкий спрос на коммерческую недвижимость: до 14 % офисов в Праге остаются свободными, особенно в Праге 6: количество свободных помещений выросло с 16,4% до 25,1%, как говорится в отчете компании Collier.

Рынок аренды: больше никакого регулирования

Главное изменение на рынке аренды Чехии - постепенная отмена государственного регулирования арендных плат. Постепенная, потому что в Праге, Брно, Пльзене регулирование продлено до 2013 года. Закон вступил в силу 1 января 2011 года и отразился на более чем половине всего арендного жилья.

Государственное регулирование позволяло держать цены на аренду на относительно низком уровне, однако теперь это продлится недолго: владельцы жилья ждут роста арендной платы в два-три раза. Власти Чехии не хотят сразу «наседать» на граждан, еще не оправившихся после кризиса, поэтому отменяют госрегулирование поэтапно. К тому же, планируется выплачивать компенсации малоимущим гражданам, покрывающие разницу в арендной плате.

Решение о введении регулирования было вынужденной мерой после политических изменений в стране в 1989 году. Квартиры были переданы в собственность не тем, кто в них проживал, а их бывшим собственникам, поэтому триста тысяч жильцов многоквартирных домов в одночасье стали арендаторами. К фонду арендных квартир добавились и квартиры, находящиеся в муниципальной собственности. Чтобы избежать социальных проблем, правительство ввело госрегулирование арендной платы и доплачивало муниципалитетам средства на поддержание ЖКХ. Со временем домовладельцы начали выражать недовольство, так как рыночная арендная плата могла быть в четыре раза выше государственной ставки. Кроме того, «черные» арендаторы «регулируемых» квартир сдавали их в субаренду дороже, чем снимали. И вдобавок закон предусматривал передачу права аренды детям и даже внукам. Домовладельцев при этом можно было не спрашивать. Вступление в Евросоюз, несомненно, ускорило процесс отмены госурегулирования и внесения поправок в закон.

Изменения на рынке аренды Чехии, начавшиеся после вступления в ЕС и продолжающиеся по сей день, заставили многих граждан задуматься о приобретении собственного жилья. В стране началось активное развитие ипотечного кредитования и механизмов государственного участия и контроля в этой глобальной социальной программе. Спрос на ипотеку среди населения вырос также и вследствие снижения ставки рефинансирования Чешского Национального банка: в мае 2010 года она зафиксирована на рекордно низкой отметке 0,75 %.

Интересная ситуация сложилась на рынке земельных участков в ЧехииПоиски решения проблемы «бесхозных» земель

Интересная ситуация сложилась на рынке земельных участков в Чехии. Дело в том, что сведения обо всех владельцах недвижимости вносятся в единый Кадастр недвижимости. Без согласия владельца продавать недвижимость, в данном случае участок, нельзя. Примерно 8 % всей территории Чешской республики принадлежит неизвестным владельцам, то есть в Кадастре нет сведений о владельцах, хотя известно, что участок находится в частной собственности. И это далеко не самые плохие участки.

Причина такого положения дела коренится в проблемах послевоенных годов и социалистического периода. Север и северо-запад Чехии до Второй мировой войны были населены судетскими немцами, которые были депортированы из страны после 1945 года. Участки, принадлежавшие им, были конфискованы, но на некоторые не сохранилось документов о конфискации.

В период коммунистического влияния в 1951 году была прекращена запись смены владельцев в земельные книги. Она возобновилась только в 1960-х годах, часть сделок была восстановлена, но владельцы некоторых участков так и остались неизвестны. Кроме того, изменения границ Чехии и Польши также оставили открытыми вопросы по части территорий.

Чешские власти ищут решение проблемы «бесхозных» земель и, вероятно, в скором времени найдут его, внеся изменения в закон.

От «девелоперского» рынка к «покупательскому»

Одно из главных изменений на рынке чешского жилья - перемена его характера: он стал «покупательским». Теперь покупатель долго и дотошно выбирает жилье, отдавая предпочтение небольшим площадям и низкой цене, тогда как раньше продавцы ощущали повышенный спрос на жилье и могли себе позволить выбирать покупателей, предлагающих выгодные способы оплаты. Бал правили девелоперы: если покупатель предлагал оплату по ипотеке, ему вполне могли отказать.

Домовладельцы ждут значительного повышения выручки от аренды, инвестиционная привлекательность пражской недвижимости остается на высоком уровне, но повышение налогов скажется на покупательском спросе. Общее состояние экономики, оказывающее прямое влияние на любой рынок недвижимости, стабильно, ВВП растет, а ставка рефинансирования остается на очень низком уровне, что позволяет банкам устанавливать низкие проценты по кредитам. Однако вступление в Евросоюз сказывается на рынке недвижимости Чехии: он постепенно приближается к европейскому уровню и по размеру налогов, и по условиям.

Ольга Грачева, специально для портала JJC.RU

Комментарии экспертов

Мы попросили экспертов прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости Чехии, в частности рассказать, как, по их мнению, на рынок повлияют следующие факторы: изменения в налоговом законодательстве (повышение НДС, налога на недвижимость); активное строительство жилья в Праге; постепенная отмена государственного регулирования арендной платы; изменение общего характера рынка (ориентация на покупателя, а не на застройщика); возвращение кооперативного строительства.

Георгий ГерцовскийГеоргий Герцовский, руководитель отдела недвижимости чешской компании «Ажур»

Повышение ставки НДС, безусловно, повлечет подорожание недвижимости, но это вряд ли случится сразу. Активное строительство жилья в Праге свидетельствует о выходе из так называемой первой волны кризиса. Вновь восстановился спрос, растет и предложение. Такая же ситуация и в Устецком регионе.

Что касается арендной платы. Строго говоря, в Чехии сейчас уже нет регулирования арендой платы для новых арендаторов. Если вы сдадите квартиру, которая стоит в месяц 4 000 крон, за 20 000, исправно заключите договор и заплатите налоги - вам никто слова не скажет. Но долгое время в Чехии царил так называемый «регулованы найм», и до сих пор еще есть его отголоски. То есть если в каком-либо доме одна или несколько квартир заняты людьми, которых туда поселило государство, назначило им арендную плату (не регулируемую рынком и очень низкую), владелец дома не может этих людей выселить. Безусловно, постепенная отмена регулируемого найма оздоровила ситуацию на рынке недвижимости - как в плане сдачи квартир в аренду, так и в плане продажи объектов.

Если говорить о возвращении кооперативного строительства, то это, безусловно, правильный шаг, упрощающий будущим собственникам приобретение недвижимости, а строителям - поиск материальных средств на реализацию проекта.

Ростислав ПетченкоРостислав Петченко, директор чешской компании Gartal

На мой взгляд, изменения в налоговом законодательстве приведут к повышению спроса на недвижимость в конце 2011 и в 2012 гг., когда планируется повышение НДС. Особого влияния на рынок недвижимости в целом повышение НДС иметь не будет, если судить по опыту прошлых лет.

Если произойдет отмена государственного регулирования арендной платы, то стоит ждать небольшой коррекции рынка аренды.

Изменение общего характера рынка (ориентация на покупателя, а не на застройщика) - это очень интересная тенденция, которая имеет позитивное влияние на рынок чешской недвижимости. Если раньше продавалось все, и комплексы росли как грибы, сейчас ситуация изменилась, и строят в основном только качественное жилье.

Возвращение кооперативного строительства считаю явлением временным. Не верю, что покупателям будет интересно вкладывать деньги в кооперативное жилье. На сегодняшний день знаю о трех-четырех подобных проектах, и, на мой взгляд, застройщики вскоре откажутся от этой идеи.

Павел МейтувПавел Мейтув, директор компании «Бонгард»

Повышение налога на недвижимость, которое имело место год-два назад (когда местные власти получили возможность устанавливать налог на недвижимость в более широком диапазоне ставок), никакого влияния на рынок не имело. Даже если увеличить налог на недвижимость в Чехии в 20 раз, эти суммы все равно не идут ни в какое сравнение с самой ценой недвижимости. Вот если бы правительство приняло решение считать ставку налога не с квадратного метра, а с цены квадратного метра, тогда это могло бы иметь влияние.

Строительство жилья в Праге - это рыночная тенденция, вызванная повышением спроса. Думаю, между спросом на новое жилье и предложением квартир в девелоперских проектах в целом существует гармония и нормальная рыночная эластичность. Плохим и переоцененным проектам необходимы акции по решительному снижению цен, что, кстати, действительно помогает распродать неликвид. А хорошие проекты в хороших районах, предлагаемые по разумной цене, распродаются почти полностью еще до завершения строительства. Что действительно способно существенно повлиять на рынок и активизировать его или наоборот заморозить, так это кредитная политика банков (прежде всего, в отношении условий ипотечного кредитования жилья). Как показывает опыт комплекса «Централ Парк» (абсолютно неуместный в данном месте, амбициозный, переоцененный и непродаваемый проект), когда в продажи вмешивается банк (который дал кредит на строительство и вскоре понял, что девелопер денег не вернет) и предлагает покупателям хорошие или даже более чем хорошие условия ипотеки (а в данном случае предлагалась ставка чуть ли не 1-1,5% годовых, и без проблем давались кредиты иностранцам без подтверждения доходов), то продается все что угодно и очень быстро.

Постепенная отмена госрегулирования аренды повлияла, прежде всего, на рынок аренды: регулируемые цены продолжают расти, рыночные - снижаются.

Когда стало понятно, что не за всякой недвижимостью будет выстраиваться очередь покупателей, продавцы (прежде всего на вторичном, но и на первичном рынке тоже) стали более сговорчивыми. Это означает, что в любой объявляемой цене есть некоторый запас (порядка 3-5 %), которым продавец обеспечивает себе свободу ценового маневра и который дает продавцу возможность продемонстрировать покупателю свое расположение и готовность пойти на уступку. Однако по сути дела все это - косметика. Индивидуальное отношение застройщика к покупателю обратно пропорционально размерам фирмы и проекта: чем фирма и проект крупнее, тем меньше там возможности индивидуализировать условия договора и тем меньше возможности для переговоров о цене.

Возвращение кооперативного строительства - отличная помощь тем, кто не может по каким-либо причинам получить классическую ипотеку в банке. Эта идея была первоначально оживлена в некоторых провинциальных городах (например, в Либерце), в Праге же она, к сожалению, приобрела несколько изуродованную форму, поскольку, во-первых, кооперативная схема применяется, как правило, к самым плохим проектам, во-вторых, финансирование действительно обеспечивается двумя-тремя крупными кооперативами, оставшимися еще с советских времен. С этими организациями у многих людей был очень негативный опыт. Впрочем, в Праге эта схема только начала применяться, посмотрим, что из этого получится через год-два. Но, безусловно, спрос такая возможность финансирования стимулирует.

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.