Недвижимость в Болгарии после кризиса: итоги уходящего года и перспективы на будущее

В настоящее время Болгария является самым популярным направлением в России для приобретения недвижимости. Тому есть ряд причин, но культурная и языковая близость - конечно, основная из них. Интерес к этой стране с каждым годом возрастает не только у российских покупателей, но и у зарубежных инвесторов.


Однако мировой финансово-экономический кризис серьезно пошатнул ситуацию на рынке болгарской недвижимости. Насколько велико было воздействие кризиса, что изменилось за прошедший год и каких изменений следует ждать в следующем году - чтобы прояснить ситуацию, мы обратились за комментариями к ведущим экспертам рынка недвижимости Болгарии. В нюансах современного рынка недвижимости Болгарии нам помогали разобраться:
 

Ангел Радославов








      
Ангел Радославов, представитель компании «Мирела» в Москве.
 



Ирина Низковская
, директор Московского представительства компании Balkan Invest Group.





  Александр Ангелов, представитель компании Bulgarien Bo Ltd.
 Жанна Сарайкина Жанна Сарайкина, менеджер компании «Дао Реал» в Москве.


Какие тенденции 2010 года на рынке недвижимости Болгарии вы можете отметить?
карта болгарии

Ангел Радославов: Усиливается интерес россиян к болгарской недвижимости для личных и семейных нужд - все больше людей видят свою «загородную дачу», или - как принято говорить - свой «второй дом», в виде недорогой квартиры на берегу моря или же в таком же недорогом домике в сельской местности в получасе езды до пляжа. Именно в гостеприимной Болгарии. Многие осознают, что купить именно сейчас недвижимость в Болгарии - это найболее разумное вложение свободного миллиона рублей. Ну или двух.
 

Ирина Низковская: В 2010 году мы наблюдали восстановление спроса на недвижимость в Болгарии со стороны российских покупателей. Преимущественно интерес был к предложениям в нижнем и среднем ценовых сегментах - студиям и апартаментам с 1 спальней в уже построенных комплексах на расстоянии не более 500 м от моря. Понятно, что рост спроса повлек за собой рост цен. Например, еще в начале года был достаточно большой выбор студий стоимостью около 20 000 евро. Сейчас их стоимость начинается с 25 000 евро.

В целом по рынку рост цен на недвижимость в более высоких ценовых сегментах также наблюдался, но минимальный. Действительно хорошие предложения - оптимальные по цене-качеству - уходят «как горячие пирожки». Но таких, к сожалению, не так много. В том числе и потому, что в кризисный период новых строек начато практически не было. Сейчас вновь появляются новые объекты.
 

Александр Ангелов: Большинство инвесторов и застройщиков выбрали осторожную и выжидательную тактику, а именно - сокращение объемов строительства. Естественно, это следствие сокращение спроса на жилую недвижимость в Болгарии, которое началось в конце 2008 года и продолжалось весь 2009 год! Также стоит отметить, что интерес покупателей переместился в сторону полностью готовых к заселению объектов. Также появилось много предложений на вторичном рынке. Тому есть свои причины. Если до кризиса стоимость объекта составляла, к примеру, 150-200 тыс. евро, то сейчас некоторые такие объекты можно купить с дисконотом чуть ли не 50%. И это реальные случаи из нашей риэлторской практики.
 

Жанна Сарайкина: Тенденция 2010 года в болгарской недвижимости «купить дешевле соседа». То есть, если до кризиса россияне соревновались между собой, кто купит квартиру дороже, то сейчас с точностью до наоборот.


Когда рынок на ваш взгляд полностью вернется на докризисный уровень?

Многих покупателей волнует вопрос, когда же стоит ждать возвращения рынка недвижимости на докризисный уровень. Мнения экспертов в этом вопросе оказались довольно спорными.
 

Так, Ирина Низковская годом выхода из кризиса называет 2013 год.
 

С ней солидарна и Жанна Сарайкина, которая также отмечает, что: «Рынок болгарской недвижимости напрямую зависит от россиян, потому что сейчас они являются основными покупателями болгарской недвижимости. Когда россияне накопят достаточно денежных средств в своей стране, тогда они спокойно будут рассматривать страну для отдыха, для покупки второго дома за рубежом».
 

Александр Ангелов, однако, конкретные сроки называть не спешит: «Это зависит от множества факторов. Мы отмечаем сейчас положительные тенденции в мировой экономике и, в частности, в экономике ЕС, что дает возможность говорить о том, что в ближайшем будущем цены на недвижимость в Болгарии постепенно начнут расти. Но сказать, когда конкретно ожидать возвращения на докризисный уровень, пока невозможно».
 

Еще более категоричен Ангел Радославов: «Рынок никогда не вернется на так называемый докризисный уровень. Если вы имеете в виду уровень цен, то в будущем будет сильная диверсификация - есть виды недвижимости, которые никогда не падали в цене, есть такая, которая уже начала дорожать, и есть такая, которая продолжает дешеветь. И впредь все будет очень индивидуально, проводить среднеарифметическую статистику для реальных потребностей пользы не принесет».


Какие сделки н
а рынке недвижимости Болгарии сегодня преобладают на ваш взгляд? Опишите «среднестатистический» объект, интересный российскому покупателю.

Мировой кризис сказался достаточно сильно на покупательской способности россиян, что повлекло за собой смену предпочтений у российских инвесторов по покупке зарубежной недвижимости. В какую сторону изменился российский покупатель на рынке недвижимость Болгарии? Своим мнением делятся эксперты.
 

Жанна Сарайкина: Среднестатистический объект на сегодня выглядит так: квартира 1+1, 60-65 кв.м., вид на море, курортная местность (Варна, «Золотые пески», «Святой Константин и Елена», «Солнечный берег», «Елените»), полная отделка (а желательно и меблировка), расстояние до пляжа 200-300 метров, цена максимум до 50 000€.
 

Если это коттедж, то 2-х этажный, в курортном поселке, с мебелью и техникой, вид на море, до пляжа 3 км (не более), цена максимум 100 000€.
 

Ирина Низковская: На рынке преобладают сделки в нижнем и среднем ценовых сегментах. «Среднестатистический объект», интересный российскому покупателю - студия 25 000-30 000 евро или апартамент с 1 спальней 40 000-50 000 евро.
 

Александр Ангелов: Квартира с одной спальней, близко к морю (100-200 м), по цене около 30 000 - 40 000 евро. Это - среднестатистический объект, но не надо думать что только к этому стремятся граждане России. В этом году появлися интерес и к домам с ценником около 60 000 - 80 000 евро. Но и тут главное требование - близость к морю. И, конечно, всегда высокий спрос на «вторичку» в больших жилых комплексах и по хорошей цене!
 

Ангел Радославов: Основная часть сделок - это небольшие квартиры на море по цене от миллиона рублей до двух. Чтобы пешком до пляжа было не трудно дойти.
 


Изменился ли за последний год российский покупатель объектов недвижимости в Болгарии? Если изменился, то в какую сторону?

То, что российские покупатели стали более осторожно и внимательно относиться к выбору объектов недвижимости, неудивительно: покупательская способность наших соотечественников значительно снизилась.
 

Жанна Сарайкина: Если раньше россияне спокойно покупали квартиры и коттеджи ценой 200-300 тысяч евро, то сейчас они отдают предпочтение объектам стоимостью 20-30 тысяч евро и стремятся приобрести их в рассрочку.
 

Ирина Низковская: Покупатель понизил бюджет.
 

Ангел Радославов: Больше людей стали думать о покупке такого дома или квартиры, чтобы в нем жить круглогодично после выхода на пенсию. В Болгарии очень легко пенсионеру получить вид на жительство, независимо от возраста (есть немало людей, у которых есть пенсия и раньше 50 лет). Люди стали покупать недвижимость не только на море. Многие из россиян решили, что болгарская недвижимость больше дешеветь не будет, и стали вкладывать деньги. И это они правильно решили.
 

Александр Ангелов: Вырос спрос на уже готовую и в полности законченую недвижимость. Также вторичный рынок сегодня пользуется солидным спросом.
 


Как вы оцениваете роль русскоязычных инвесторов на рынке недвижимости Болгарии. Изменилось ли, на ваш взгляд, соотношение покупателей из России к покупателям из других стран?

Александр Ангелов: Россия - это основной инвестор на рынке недвижимости Болгарии в последние 3-4 года. По сравнению с прошлым годом, особых изменений нет, спрос остался на прежнем уровне. Это говорит только об одном: интерес к Болгарии у россиян остался даже несмотря на кризис и, скорее всего, он будет возрастать.
 

Разделяет его мнение и Ирина Низковская: Если говорить о крупных русскоязычных инвесторах, они начали приходить на рынок болгарской недвижимости в 2008 году и сейчас занимают лидирующие позиции. Европейские инвесторы никуда не ушли, они продолжают развивать свои проекты. По сравнению с русскоязычными покупателями европейцы стали менее активны в сегменте апартаментов - мало покупают и практически не продают приобретенные объекты.
 

Жанна Сарайкина: Англичане и немцы уже многое успели купить в Болгарии еще до волны россиян. Сегодня, как мне кажется, покупатели из западных стран, вероятно, держат курс на другие страны, т.к. в условиях кризиса многие направления стали доступнее. В Болгарии цены заметно упали, и инвесторы, конечно, смогли это отметить и использовать. Так, например, землю на первой береговой линии с разрешением на строительство можно сегодня приобрести за 100-120€ за кв.м. (напомню, что до кризиса цена доходила до 400€ за кв.м). Вот еще один конкретный пример: отель в ста метрах от пляжа, южное побережье, 20 комнат, цена 280 000€. Именно такие объекты сегодня интересны российским инвесторам. Ведь очевидно, что после кризиса, подобные объекты сильно возрастут в цене, и можно будет хорошо на этом заработать.
 

Ангел Радославов: Инвесторы из России пока недооценивают возможности, которые предоставляет Болгария. Болгария - член ЕС, а со следующего года она вступает в Шенгенскую зону, что, бесспорно, подогревает интерес к стране как российских, так и западноевропейских инвесторов. Но процент покупателей из России действительно растет, хотя и не такими темпами, как об этом пишут во многих СМИ. В будущем мы ожидаем серьезных сдвигов в этом направлении.
 


Ваш прогноза на 2011 год?

Эксперты сходятся во мнении, что в 2011 году ключевым моментом, способным изменить ситуацию на рынке недвижимости Болгарии, станет ее вступление в Шенгенскую зону, которое планируется весной 2011 года.
 

Жанна Сарайкина: В 2011 году у россиян есть шанс приобрести недвижимость в Шенгене (Болгария вступит в Шенгенскую зону в марте-апреле 2011 г.) и беспрепятственно посещать любую страну ЕС. Цены на Болгарскую недвижимость сейчас настолько привлекательны, что я всем хочу пожелать не упустить эту уникальную возможность.
 

Ирина Низковская: Можно прогнозировать дальнейший рост спроса на недвижимость в Болгарии, повышение средней стоимости покупок. Планирующееся в марте 2011 г. вступление Болгарии в Шенгенскую зону даст ей серьёзный козырь в борьбе за российского покупателя заграничной недвижимости.
 

Более подробно расписывает прогноз на 2011 год Ангел Радославов: "Это будет год, когда все самые интересные предложения быстро найдут своего нового владельца. Те объекты, которые останутся, возможно, будут дешеветь, но только из-за того, что они обладают какими-то недостатками. По-настоящему привлекательные варианты будут дорожать, и уже сейчас отмечается рост цен на них. Россияне с достаточными финансовыми возможностями, которые до сих пор пренебрегали Болгарией, откроют ее для себя. Скорее всего, это будут люди, которых волнует не столько престижность объекта, сколько комфорт, доступные цены и возможность проживать в стране на протяжении длительного времени". Эксперт также соглашается с мнением других специалистов о том, что вступление Болгарии в Шенген усилит интерес наших соотечественников к этой стране.
 

Александр Ангелов также дополняет, что 2011 году ситуация на рынке недвижимости в Болгарии может измениться не только из-за вступления в Шенген, но и из-за нововведений в законодательстве страны. Возможно, в 2011 году будет принят закон, согласно которому иностранным инвесторам будет разрешено покупать земельные участки, и процедура приобретения недвижимости значительно упростится. Изменения ждут и сегмент недвижимости у моря: «Дело в том, с 2008 года запрещено строительство на расстоянии менее 300 метров от моря. В связи с этим в настоящее время ощущается дефицит элитной недвижимости на побережье, этот сегмент уже сформирован. Тем не менее, ожидается оживление на вторичном рынке".
 


Резюме от редакции портала JJC.Ru

Снижение цен на фоне кризиса повлекло за собой увеличение спроса на объекты недвижимости у наших соотечественников. В настоящее время ситуация на рынке недвижимости Болгарии постепенно стабилизируется, в 2011 году ожидается медленный, но уверенный рост цен.
 

Стоимость жилья сейчас достигла наиболее оптимального уровня, эксперты советуют не откладывать приобретение недвижимости в Болгарии в «долгий ящик».

Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.