Когда закончится кризис на рынке недвижимости США?

Рынок недвижимости СШАМировые информационные агентства, солидные экономические издания уделяют большое внимание состоянию рынка недвижимости США. Падение цен, снижение уровня продаж, спад в строительной отрасли заставляют аналитиков беспокоиться о судьбе рынков других стран. Напротив, рост рыночных показателей в США вызывает волну оптимизма по всему миру. В чем причина такого внимания?

Рынок недвижимости США - один из основных индикаторов состояния экономики этой страны. Способность американцев обслуживать ипотечные кредиты и покупать дома влияет на строительную отрасль, банковский сектор и другие смежные отрасли экономики. Падение рынка практически тождественно падению покупательской способности американских домохозяйств. А ведь внутреннее потребление - основа здоровья все еще крупнейшей экономики мира!

Эксперты мрачно шутят: «Когда в США чихают, весь мир кашляет кровью». Действительно, глобализация интегрировала экономики всех стран в единую систему, сделала их взаимозависимыми. Падение американской экономики наносит удар по Китаю, который экспортирует значительную часть своих товаров в Соединенные Штаты. Европа тяжело переживает трудности США из-за тесных экономических и политических связей. Государства Карибского региона, Мексики и Южной Америки недополучают средства от американских туристов, которые остаются дома из-за спада.

Влияние рынка недвижимости США на мировые рынки и глобальную экономику сложно переоценить. Достаточно вспомнить, что финансовый кризис 2008 года начался именно с проблем в ипотечной отрасли Соединенных Штатов.

С чего началось?

Банкротство Lehman Brothers, крупного американского банка со столетней историей, принято считать началом острой фазы глобального финансового кризиса. Это случилось 15 сентября 2008 года. Однако в действительности кризис начался гораздо раньше.

Жители США привыкли активно пользоваться кредитами. Они используют займы для покупки продуктов, оплаты услуг, приобретения автомобиля и жилья. Кредиты сами по себе не являются проблемой для экономики. Более того, доступность заемных средств говорит о здоровье финансовой системы той или иной страны. Однако массовый отказ от оплаты долговых обязательств может поставить финансовую систему и экономику любой страны на грань выживания. Последствия выглядят еще масштабнее, если речь идет об экономике Соединенных Штатов.

В определенный момент на рынке недвижимости США сложилась парадоксальная ситуация. Доступные ипотечные кредиты способствовали повышению спроса, который толкал цены на дома вверх. Недвижимость дорожала настолько быстрыми темпами, что большинство американцев, включая банкиров, стали рассматривать это явление как закономерное.

Финансовые корпорации выдавали ипотечные займы под залог приобретаемого имущества, которое было сильно переоценено. Кредиты оформлялись с минимальным первым взносом на максимальный срок, поскольку финансисты не сомневались в платежеспособности жителей страны. Продажа недвижимости в США стала стойко ассоциироваться с оформлением ипотеки - лишь единицы покупали жилье за наличные.

Крупнейшие финансовые организации США стали выпускать производные бумаги - ипотечные облигации. Фактически, банкиры сами брали взаймы под залог обязательств американских заемщиков. Деньги, полученные от продажи ипотечных облигаций, снова направлялись на выдачу кредитов американцам. Только подумайте - единственным обеспечением облигаций было обещание простых американских граждан заплатить по своим кредитным счетам!

Конечно, банкиры имели полное право конфисковать объект залога в случае неплатежа. Теоретически, продажа конфискованного дома покрывала все затраты банкиров на выдачу кредита с лихвой. О том, что цены на недвижимость значительно раздуты, не думал никто.

Рынок недвижимости СШАИсторическая личность

Эксперты выяснили, в какой момент начался кризис на рынке недвижимости США. В 2003 году житель города Стоктон, Калифорния, купил дом за несколько сотен тысяч долларов. Он оформил кредит через ипотечную корпорацию Countrywide. Приблизительно через три года этот человек потерял источник доходов, в результате чего был вынужден объявить себя банкротом. Банкиры конфисковали его дом и выставили на продажу.

Сейчас сложно сказать, стали ли последующие события случайностью, или закономерностью. Так или иначе, банку пришлось одновременно продавать несколько конфискованных домов в городе Стоктон. Это привело к цепной реакции снижения цен на недвижимость по всей стране, которая вылилась в глобальный финансовый кризис.

Что произошло?

Массовая продажа недвижимости в США привела к падению цен на дома. В свою очередь, падающие цены вызывали новые продажи, поскольку американцы не хотели оплачивать покупку дешевеющего имущества. Круг замкнулся, поставив крупнейшие финансовые учреждения страны на грань банкротства.

Во-первых, банки несли убытки от невозвратов по кредитам. Они не могли вернуть выданные клиентам средства, поскольку дома стоили гораздо меньше той суммы, которая была потрачена на их покупку. Более того, предложение на рынке недвижимости значительно превысило спрос. Продавцы не могли найти покупателя на дома даже по сниженной стоимости.

Во-вторых, банки пострадали от наличия в своих портфелях ипотечных облигаций. Эти бумаги были обеспечены обещанием заемщиков заплатить по счетам. Должники не сдержали слово, а залоговое имущество не могло покрыть убытки. Уже позже эксперты зададут вопросы руководству авторитетнейших агентств, которые присваивали ипотечным облигациям высший инвестиционный рейтинг «ААА». Конечно, эти вопросы оказались риторическими.

Большинство банков США оказалось в трудном положении. Крупнейшие ипотечные корпорации страны Freddie Mac и Fannie May были национализированы правительством, чтобы избежать банкротства. Известная американская страховая группа AIG, имевшая в портфеле активов много ипотечных облигаций, повторила судьбу коллег. Один из старейший банков США Lehman Brothers объявил дефолт и был признан банкротом.

Банки перестали кредитовать реальный сектор экономики. Страна столкнулась с падением производства, вызвавшим рост безработицы. Количество безработных американцев достигло уровня 10%, который наблюдался только во времена Великой Депрессии. Надо ли говорить, что потерявшие работу люди отказывались от обслуживания своих ипотечных обязательств? Новые продажи недвижимости в США вели к еще большему падению цен.

Рынок недвижимости СШАЧто происходит?

Руководство США пошло на беспрецедентные меры для спасения финансовой системы страны и рынка недвижимости. Во-первых, были национализированы некоторые банки и ипотечные корпорации. Другие учреждения получили огромные суммы в качестве государственной помощи. Благодаря этому удалось избежать коллапса банковской системы.

Во-вторых, власти решили разорвать кризисный порочный круг с помощью улучшения ситуации в реальном секторе экономики и уменьшения безработицы. Государство снизило процентные ставки до нулевого показателя, а также начало вливать в финансовую систему огромные денежные суммы. Вливание денежных средств в экономику получили название политики «количественного смягчения». Эти меры были направлены на восстановление кредитования американских предприятий.

По замыслу руководства ФРС, создание новых рабочих мест должно увеличить благосостояние американских домохозяйств. Семьи, имеющие регулярный источник дохода, снова смогут брать кредиты и покупать дома. Это поддержит рынок недвижимости США.

В-третьих, власти объявили налоговые каникулы для покупателей недвижимости. Предпринятые меры позволили остановить лавинообразное падение цен и частично восстановили спрос на американскую недвижимость. Аналитики уверенно заговорили о стабилизации рынка лишь весной 2010 года, спустя полтора года от начала острой фазы кризиса. Экономика США демонстрирует рост, однако уровень безработицы все еще остается очень высоким.

Американцы держатся в стороне от рынка недвижимости, несмотря на низкие цены и доступные кредиты. Рыночное предложение превышает реальный спрос за счет огромного количества конфискованных домов, выставленных на продажу.

Перспективы и возможности рынка недвижимости США

Продажа недвижимости в США осуществляется с дисконтом до 30% от уровня цен 2007 года. Никто не знает, когда восстановится платежеспособный спрос на имущество. Руководство ФРС пытается балансировать между необходимостью стимулировать экономику рекордными денежными вливаниями и обязанностью контролировать инфляцию.

Интрига заключается в том, какой из эффектов политики «количественного смягчения» проявится раньше и сильнее - рост экономики и увеличение платежеспособности домохозяйств, или сильный инфляционный скачок. В первом случае можно ожидать быстрый выход рынка недвижимости США из кризиса. В оптимистическом сценарии цены на дома восстановятся до докризисного уровня в течение нескольких лет.

Во втором случае серьезно пострадает не только американский рынок. Растущая инфляция заставит ФРС США поднять процентные ставки, что приведет к удорожанию заемных средств. Предприятия сократят производство и перестанут нанимать новых рабочих. Простые граждане пострадают дважды - они не смогут брать дорогие ипотечные кредиты, а также потеряют доходы в результате нового роста безработицы.

Развитие событий по пессимистическому сценарию приведет к началу второй волны глобального кризиса, которая превзойдет по масштабам события 2008 года.

И все же, большинство экспертов считают оптимистический сценарий более вероятным. Американская экономика остается самой конкурентоспособной в мире. Политическое влияние США на глобальные процессы сложно переоценить. Крупнейшие кредиторы Соединенных Штатов, среди которых Китай, Япония и ЕС, не заинтересованы в экономическом коллапсе этой страны.

Инвесторы, не теряющие веру в потенциал рынка недвижимости США, имеют шанс сделать состояние на покупке активов. Качественные дома во Флориде, Калифорнии и других регионах США подешевели более чем на треть за несколько лет. Возможно, это та самая возможность для инвестирования, которая случается один раз в поколение?

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.