Как продать зарубежную недвижимость

Как продать зарубежную недвижимостьПродажа недвижимости - сама по себе процедура довольно сложная, связанная с целым рядом нюансов. А если недвижимость, которую вы собираетесь продать, находится в другой стране, то количество сложностей возрастает прямо пропорционально количеству километров, которые отделяют вас от нее. Поэтому мы решили рассказать о том, как осуществить продажу недвижимости за рубежом.

Сделать это самостоятельно, не обладая достаточными знаниями, информацией обо всех особенностях рынка, юридических тонкостях и т.п. невозможно, поэтому...

Первый этап - выбор посредника

Перед встречей с риелтором необходимо подготовить как можно более подробную информацию об объекте, который вы собираетесь продать. Во-первых, это, конечно же, описание недвижимости (тип, метраж, количество комнат, состояние, месторасположение, близость к объектам инфраструктуры) и фотографии. Во-вторых, документы, подтверждающие право собственности. Кроме того, представители агентства наверняка захотят посмотреть объект: к этому тоже нужно быть готовым.

Многих владельцев недвижимости волнуют вопросы, следует ли при продаже жилья обращаться в местное агентство или же можно воспользоваться услугами российской или международной компании, а также реально ли продать зарубежную недвижимость не через то агентство, через которое она была приобретена.

Ответить на эти вопросы однозначно довольно сложно, так как многое зависит от текущего состояния рынка и его особенностей в конкретной стране, от вида, ликвидности и стоимости продаваемого объекта, а также от политики агентства недвижимости.

Ряд компаний отказывается выступать посредником при продаже зарубежной недвижимости, которая была куплена не через них. Это связано с тем, что в популярных странах, где покупается недвижимость (например, в Болгарии или Испании) спрос и так превышает предложение, объекты вторичного рынка менее интересны для покупателей, чем новостройки. Плюс ко всему риелторы прекрасно понимают, что многие из тех, кто продает зарубежную недвижимость, делают это из-за того, что она неликвидна и пытаются тем самым вернуть свои деньги.

Некоторые международные и российские компании берут на реализацию объекты в ограниченном количестве стран - как правило, в тех, где у них имеются надежные партнеры для поиска покупателей и помощи в организации просмотров. Другие устанавливают ограничение по цене объекта.

Все это, конечно же, следует учитывать. Один из вариантов поиска агентства недвижимости заключается в том, что сначала следует определить, кто является основными покупателями в данной стране. Если, например, это скандинавы, значит, нужно искать компанию, ориентированную на работу со скандинавскими странами или же находящуюся в одной из них.

Впрочем, ограничиваться одним агентством не стоит. Чем больше посредников продавец привлечет, тем больше у него будет шансов продать зарубежную недвижимость.

Не следует забывать и о проверке репутации и профессионализма компании, в которую вы обращаетесь. Советы, которые мы давали в статье «Как выбрать агентство недвижимости за рубежом», актуальны как при покупке, так и при продаже недвижимости. Обязательно соберите как можно больше сведений о признании агентства в профессиональной среде, о полученных им наградах, премиях, участии в выставках и конференциях.

Как продать зарубежную недвижимостьКогда следует ориентироваться на российский рынок

Есть объекты, которые выгодно продавать жителям страны, где они расположены. Другие же лучше продавать иностранцам - выходцам из Азии или Европы. А третья категория способна удовлетворить спрос россиян.

Российские покупатели недвижимости обладают особенными пристрастиями в области зарубежной недвижимости. Наших соотечественников интересуют преимущественно объекты в туристических зонах, с развитой развлекательной инфраструктурой и в непосредственной близости от моря, если оно в стране имеется.

Многие европейцы, напротив, стремятся к тишине и спокойствию, выбирая недвижимость в отдалении от оживленных районов. Местные жители большое внимание уделяют наличию поблизости объектов инфраструктуры - банков, учебных заведений, медицинских учреждений, близость к транспорту. Конечно, нельзя уравнивать всех - не исключено, что европеец захочет приобрести апартаменты в Турции в комплексе на берегу моря, а русский пожелает купить домик во французской провинции - но характеристики объекта, который предполагается продать, могут подсказать, в каком направлении следует искать покупателей.

Заключение договора с агентством

Если выбранное агентство недвижимости согласится взять объект на реализацию, необходимо будет заключить соответствующий договор. В нем обычно содержится информация о стоимости недвижимости, которая устроила бы продавца.

Специалисты любой нормальной компании, ознакомившись с объектом, назовут цену, которую уместно выдвигать в существующих условиях рынка. Поскольку агенты заинтересованы в продаже недвижимости, им не интересно ни занижать цену, ни завышать ее. Если же продавца все-таки не устроит рекомендуемая цена, он может предложить свою, но пытаться чрезмерно завысить ее нет смысла - объект просто невозможно будет продать.

Также в договоре могут быть оговорены условия, при которых агентство недвижимости может снизить цену. Например, если объект не продается в течение определенного количества времени, стоимость снижается на 5-10 %. В случае, если сделка не состоялась в течение еще такого же отрезка времени, цена может быть уменьшена еще на 5-10 % и так далее.

Размер комиссии

В зависимости от страны, в которой осуществляется продажа недвижимости, комиссия агентства недвижимости может целиком ложиться на продавцов или же распределяться между продавцом и покупателем в равных долях. Раньше в некоторых странах комиссия взималась только с покупателей, но в период кризиса агентства отошли от этой схему.

Приведем в пример несколько стран:
 

Страны Размер комиссии, взимаемый с продавца (% от стоимости объекта недвижимости) Размер комиссии, взимаемый с покупателя
Болгария 1,5-5 % 1,5-5 %
Испания 2,5-3 % -
Турция 3 % 3 %
Египет 2,5-3,5 % -
Кипр 5 % -
Греция 2-5 % 2-5 %
Италия 2-3 % 2-3 %
Германия 1,5-3 % 1,5-3 %
Чехия 3 % -
Финляндия 3-5 % -

Размер комиссии может варьироваться в зависимости от условий агентства недвижимости, а также от особенностей продаваемого объекта, - например, в случае его неликвидности комиссия может возрастать гораздо выше указанных цифр: до 15 %.

Как продать зарубежную недвижимостьВ ряде случаев в договоре не указывается фиксированная комиссия. В нем прописывается цена, которую продавец хочет получить, а остальная сумма, которую агенту удается «накрутить», служит ему вознаграждением. Впрочем, в условиях нестабильной ситуации в мировой экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, к фиксированному размеру комиссии риелторы прибегают все чаще.

Существенной разницы в комиссионном вознаграждении не будет в зависимости от того, предпочтете вы российское, международное или местное агентство недвижимости.

Иные расходы

Продавцы недвижимости, помимо агентского вознаграждения, оплачивают и налоги, размер которых зависит от особенностей законодательства страны, в которой был продан объект.

Помимо налогов оплачивается вознаграждение юриста и нотариуса (в некоторых странах - переводчика, выполняющего апостилирование документов), услуги которых непременно понадобятся на этапе заключения сделки купли-продажи.

И напоследок

Как бы привлекательна ни была продажа зарубежной недвижимости сегодня, ознакомьтесь с текущей ситуацией в стране, где она находится, а также с комментариями экспертов по поводу состояния рынка недвижимости - возможно, стоит немного подождать и цены на ваш объект вырастут, и вы сможете продать его более выгодно.

Ольга Барунова, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.