Как не потерять вложенные в зарубежную недвижимость деньги

зарубежная недвижимость, деньгиЕсли еще несколько лет назад - до ворвавшегося в нашу жизнь мирового экономического кризиса - отечественные покупатели зарубежной недвижимости в большинстве случаев инвестировали деньги в объекты для того, чтобы в минимально короткий срок перепродать их и быстро получить прибыль, то сегодня уже об этом говорить не приходится. Очереди в кабинетах застройщиков очень быстро рассосались, цены на недвижимость в абсолютном большинстве стран, сконцентрировавших свои усилия на привлечении зарубежных инвестиций, рухнули, оставив у разбитого корыта ни один десяток инвесторов. ОАЭ, Турция, Болгария, Черногория, Испания... Список таких стран, где вместо запланированных дивидендов в итоге были получены ощутимые убытки, каждый из вас может продолжить по своему усмотрению (в силу информированности или печального личного опыта).

Именно поэтому сегодня, когда речь заходит о покупке недвижимости за рубежом, потенциальный российский инвестор чаще всего думает лишь о возможности один-два раза в год отдохнуть на территории приобретенной собственности, остальное время - сдавать ее в аренду, чтобы как-то покрыть уже понесенные расходы, а также расходы на ее содержание и оплату налогов. В конце концов, это приобретение может рассматриваться и как возможность получения в дальнейшем вида на жительство в данной стране, и как путь к отступлению - мало ли что в жизни может случиться.

Насколько рентабельна сдача недвижимости в той или иной стране? Как выгоднее искать арендаторов - самому или через доверенных людей, через компании? Насколько прогнозируем рост цен на недвижимость в данной стране, и возможна ли случае необходимости безубыточная продажа собственности? На некоторые из них мы попытаемся ответить в нашей статье.

У понятия «недорого» тоже есть своя планка

Ежегодно россияне тратят около 10-12 миллиардов долларов на покупку недвижимости за границей, и цифра эта не становится ниже. Но, считают риелторы, неправы те, кто полагает, что достаточно купить недорогую недвижимость в каком-либо «раскрученном» туристическом регионе, чтобы «стричь купоны». Во-первых, покупка недвижимости в надежде на получение солидных рентных платежей может оказаться необоснованной, если не будет выбрана правильная стратегия. Важно сегодня хотя бы не понести убытки - сохранить капитал, защитив его от инфляционных процессов. Во-вторых, практика показывает, что есть минимальный ценовой порог в каждой отдельной стране, ниже которого сдать в аренду, а затем и продать недвижимость становится очень трудно.

Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости находится в прямой зависимости не только от метража и качества, но и места расположения - от удаленности от моря в курортной зоне, от удаленности мегаполисов. Следует иметь в виду, что есть места, где охотнее всего селятся туристы, есть районы, где традиционно арендуют жилье студенты, и так далее. Так что, приобретая недвижимость для сдачи ее в аренду, желательно представлять, кому вы будете ее сдавать. Это существенно подкорректирует ваше представление о будущем доходе.

Вот некоторый минимум, рекомендуемый специалистами для отдельных стран, позволяющий при покупке рассчитывать на более существенный доход от сдачи недвижимости в аренду:

  • Египет (Хургада) - 25 тыс. евро,
  • Болгария (Солнечный Берег) - 35 тыс. евро,
  • Черногория (Герцог-Нови) - 60 тыс. евро,
  • Испания (Коста-Бланка) - 70-80 тыс. евро,
  • США (Флорида) - 80 тыс. евро,
  • Италия (озеро Маджори) - 90-100 тыс. евро,
  • Германия (Берлин) - 120 тыс. евро,
  • Чехия (Прага) - 130 тыс. евро.

зарубежная недвижимость, деньгиКак утверждает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, если показатель доходности от сдачи недвижимости в аренду (доходность от сдачи в аренду - это отношение рентного дохода за год к стоимости сдаваемого в аренду объекта) для конкретной страны находится в диапазоне 5 - 9 процентов, то ее рынок недвижимости в целом характеризуется «справедливым» уровнем цен. Если же показатель доходности более 10%, то рынок недвижимости недооценен.

А теперь приведем некоторые данные, которые наглядно показывают эффективность вложения средств в зарубежную недвижимость при ее сдаче в аренду. Говорить о сверхдоходах здесь не приходится.

По итогам первой половины прошлого года уровень доходности от сдачи недвижимости в аренду в Европе наиболее высокий был в Македонии и Украине - чуть более 9%. В Мальте и Греции он составлял от 2,5 до 3%. В наиболее активно осваиваемых нашими соотечественниками странах он отличался незначительно - Турция (5,48 %), Болгария (4,16%), Чехия (3,89%), Испания (3,81%). Конечно же, это средние оценки, и они в любой стране для каждой отдельно взятой местности индивидуальны.

Хочешь получать - плати

Во сколько обойдется содержание, каково налоговое обременение в той или иной стране, как лучше всего сдавать в аренду приобретенный объект - все эти вопросы для потенциального инвестора зарубежной недвижимости далеко не праздные. Ведь для многих уже после совершения сделки оказывается полной неожиданностью тот факт, что при покупке объекта, к примеру, в полмиллиона долларов приходится ежемесячно тратить на его содержание около тысячи, и еще тысяч 10 в год платить налогов.

Налог на недвижимость - это отдельная статья расхода, и ее нужно учитывать, планируя получать дивиденды от сдачи жилья в аренду. В каждой стране - свои особенности налогообложения. Во Франции, к примеру, налог на недвижимость зависит от ее типа и расположения, и составляет в среднем около 0,5 % от ее стоимости. Но предусмотрен еще и прогрессивный налог - назовем его налогом на роскошь, - если цена объекта превышает 770 тысяч евро. При особо значимых покупках ежегодная выплата налога на недвижимость может составить до 1,8 процента от стоимости объекта.

Налог на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду в различных странах существенно отличается друг от друга. Если в Болгарии он составляет 10 процентов, в Черногории и Латвии - 15 процентов, В Чехии - 17, то в США - 30, а в Италии и того больше - 40 процентов. А вот в Турции - при условии, что у собственника только один объект недвижимости, - налог на сдачу в аренду не начисляется. При этом стоит помнить: если ваша недвижимость не находится в Индии, где коррупция позволяет обходить закон, то лучше даже и не помышлять об уклонении от уплаты. В абсолютном большинстве стран вся недвижимость, купленная иностранцами, находится на особом контроле, так что черновой вариант сдачи ее в аренду практически исключен.

зарубежная недвижимость, деньгиКонечно же, самому сдать свою собственность в аренду, без помощи посредников, вроде бы выгодней - никому не надо платить. Но сразу же возникает масса проблем, которые могут поставить в тупик любого - как в чужой стране при наличии языкового барьера найти надежного и выгодного арендатора, как фиксировать и осуществлять выплаты, как оперативно решить вопрос в свою пользу, если арендатор решил досрочно расторгнуть договор. И этих «как» наберется очень много. Поэтому разумнее всего заключить договор на оказание данной услуги с управляющей компанией, владельцем которой нередко является сам застройщик. Сумма оплаты будет зависеть от комплекса выполняемых работ, ведь необходимо будет следить за содержанием недвижимости, чисткой бассейна, подстригать газон... В Чехии, к примеру, возможен вариант, когда УК платится 15 процентов от суммы дохода, и при этом владелец может забыть обо всем остальном, кроме уплаты налогов.

Тогда мы едем к вам!

Когда мы задумываемся о приобретении зарубежной недвижимости для последующей ее сдачи в аренду, то вольно или невольно начинаем прикидывать: а насколько лично мне будет комфортно пребывать и работать в той или иной стране? Ведь огромную роль играют не только экономика и законодательство, но и фактор «гостеприимства» по отношению к россиянам. Будет уместно перечислить страны, которые по ряду причин считаются наименее проблемными для наших соотечественников. Вот условный их рейтинг в порядке убывания - Болгария, Кипр, Черногория, Испания, Германия, Чехия. Турция и Египет не попали в этот список, видимо, из-за особенностей менталитета. Финляндию же наши инвесторы только «раскручивают», но там уже возникают не добавляющие оптимизма разговоры о русских.

Конечно, любые проблемы, в том числе и адаптация к тем или иным особенностям страны, где покупается недвижимость, решаемы. Хотя для этого и требуется достаточное количество времени и желания. Инвестору, задавшемуся целью получать рентные платежи, важнее всего их сделать максимальными. Наверное, именно поэтому многие специалисты советуют обратить внимание не только на излюбленные курортные места, но и на те точки карты мира, где поток туристов не иссякает круглый год - Прага, Париж, Рим, Вена. Ежегодный доход от сдачи в аренду недвижимости в этих и некоторых других городах колеблется в пределах 6-10 процентов в год от размера первоначальной стоимости объекта.

Владимир Максимов, специально для портала JJC.Ru

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.