Историческая недвижимость: можно ли заработать на истории?

Замок в Германии
Замок в Германии
Может ли историческое жилье приносить доход? Ведь расходы на недвижимость за рубежом и так немаленькие, а на историческую - и подавно. На одно только отопление здания площадью около 3000 кв. м в Германии уйдет около пяти тысяч долларов в год. В среднем же в Европе на отопление крупного объекта вроде замка тратится не менее 15000 евро ежегодно и около 5000 - на электричество и канализацию. Так стоит ли овчинка выделки, и для чего люди покупают жилье с историей?

Для начала нужно определиться, что обозначает понятие «историческая недвижимость». В широком понимании это любой объект недвижимости, относящийся ко времени, от которого остались имеющие ценность памятники быта и культуры страны - это практически любой объект старше хотя бы семидесяти лет. Если объект упоминается в исторических хрониках - еще лучше. Другой аспект исторической недвижимости - известные лица, которые родились в здании, жили в нем или владели им: дворянские фамилии, политики, деятели науки и культуры. Объект недвижимости как таковой при этом может и не иметь архитектурной ценности. Идеальный вариант, если все эти качества совмещаются в одном объекте.

Так как историческая недвижимость стоит недешево и включает множество дополнительных возможностей для жильцов, по многим характеристикам ее можно отнести к классу luxury - «роскошным» фешенебельным объектам.

Замок Эйлен-Донан,  Шотландия
Замок Эйлен-Донан, Шотландия

Инвестиции в прошлое

Рынок исторической недвижимости имеет свои особенности. Он непредсказуем: невозможно точно определить конечную стоимость объектов такого рынка, потому что к рыночной стоимости может быть добавлено - за «историю» - от 10% до 250%. Если говорить об общемировой практике, то наценка за прошлое составит не менее 10% от рыночной стоимости за квадратные метры. Кроме того, цена колеблется в зависимости от состояния объекта и от страны: тот же замок в Восточной Европе стоит в три-четыре раза меньше аналога в Западной.

Еще одна особенность исторических объектов - их штучность, потому что это всегда уникальный объект с собственной историей, неповторимой атмосферой и эксклюзивной обстановкой и отделкой, часто с антикварной мебелью, витражами, фресками. Сами стены таких зданий дышат историей. На такие объекты, как показывает история развития рынка недвижимости, всегда стабильный спрос. При этом цены на историческую недвижимость не подвержены сезонным колебаниям рынка и со временем только растут. Отсюда еще один плюс недвижимости с историей: высокая инвестиционная привлекательность. Можно рассматривать покупку исторической недвижимости как долгосрочное вложение денег, потому что в этом случае, в отличие от обычного рынка жилья, время работает на владельца.

Где искать кусочек истории?

Ошибкой будет считать исторической недвижимостью исключительно замки и исключительно в Европе. Традиции постройки укрепленных домов и дворцов есть и в Китае, и в Японии, и в Индии, и в Центральной Америке. Кроме того, в Европе часто продаются бывшие церкви и целые соборы.

Замок Эйлен-Донан,  Шотландия
Замок Накацу, Япония

Японский замок Накацу в одноименном городке в префектуре Оита, на острове Кюсю - объект посещения туристов. Нынешний его владелец Масаюки Окудаира (Masayuki Okudaira) продает замок за три миллиона долларов. Городские власти - первый претендент на покупку - пока решают, стоит ли его покупать. Дело в том, что цена замка достаточно высока: хотя он и был построен в 1587 году, его пришлось полностью восстанавливать в 1964 году после пожара. Зато здесь хранятся фамильные ценности императорской семьи.

В США активно продаются классические американские дома как 1900-20-х годов, так и дома Викторианской эпохи середины XIX века или дома в колониальном стиле, относящиеся к XVIII веку. Стоимость их колеблется в районе 200 000 - 800 000 долларов. За редким исключением они все построены из дерева или камня и обладают большим стилевым разнообразием, которое, однако, четко структурировано.

Наиболее развит рынок исторической недвижимости в Европе: в Великобритании, Италии, Франции, Германии, Чехии, Дании и многих других странах. Можно купить специальные каталоги, где регулярно публикуются списки выставленных на продажу объектов. Цены колеблются от одного евро до нескольких десятков миллионов: нередко историческим зданиям необходима реконструкция, которая должна быть проведена в соответствии со строгими правилами и под наблюдением Инспекции по охране памятников. А реконструкция может стоить столько же, сколько и сам объект на рынке. Кроме того, расходы на содержание исторической недвижимости велики: придется тратить около 10-15 % в год от ее стоимости.

Среди исторической недвижимости встречаются не только дома и замки, но и квартиры в исторических центрах городов. Люди покупают и то, и другое, разница - в целях покупки.

Кто покупает историческую недвижимость

Квартиры, дома, поместья чаще всего приобретаются для личного проживания хозяина, обширные владения и замки - для последующей сдачи в аренду, использования в туристическом, гостиничном бизнесе. В зависимости от этого портрет покупателя исторической недвижимости будет меняться: в случае с квартирой это состоявшийся человек, который покупает не просто место, где он будет жить, а образ жизни. Для него это способ реализовать мечту, прикоснуться к истории. Скорее всего, это не первый объект недвижимости в его активе. Кроме того, квартиру в историческом доме покупают хозяева дизайнерских фирм, реставрационных и художественных мастерских, а также галереи и музеи. Таким образом, частные лица составляют большинство.

Одно из самых популярных и насыщенных историческими жилыми объектами мест - Италия, особенно Рим, Венеция, Флоренция. Одна из причин развитости рынка - отсутствие ограничений на покупку недвижимости иностранцами. К тому же, в Италии сосредоточена половина мировых памятников архитектуры. В центре Рима все квартиры можно считать исторической недвижимостью, как и в островной части Венеции, где все дома вдоль каналов относятся к XVI-XVII векам. Стоимость квадратного метра в Венеции - около 10-12 000 евро. При этом наблюдается стабильность, во многом благодаря ограничению на строительство. Итальянские законы лояльны по отношению к внутренним переделкам: зачастую требуется сохранить в прежнем виде только фасад здания. В некоторых случаях придется сохранить, а то и восстановить детали интерьера: уникальные полы, фрески, лепнину. Так как реставрировать придется теми же способами и при помощи тех же материалов, что и во времена создания интерьера и фасада, восстановительные работы обойдутся очень дорого: в два-три миллиона долларов. Однако практически всегда при покупке исторической недвижимости под ремонт предоставляется субсидия от государства, покрывающая значительную часть расходов. Это практикуется во всех странах Центральной Европы, например, в Восточной Германии власти дают на реставрацию до 250000 долларов.

В случае с замком и любым крупным владением классический покупатель - инвестиционно-строительная, туристическая компания, а также фирмы, желающие найти объект для своего представительского офиса или, что реже, корпоративного отдыха. Распространенный случай в Европе - покупка замка одним или несколькими частными инвесторами или компаниями для сдачи его под проведение различных мероприятий (свадеб, концертов), для съемок фильмов, для обустройства отеля класса люкс.

Замок Эйлен-Донан,  Шотландия
Замок Уолтон в Сомерсете, Британия

История в аренду

Аренда - самый верный способ заставить историческую недвижимость если не приносить деньги, то хотя бы отрабатывать высокие расходы на ее содержание.

Показательный пример - знаменитый замок Лидс в Великобритании. Это грандиозный замок-крепость на двух речных островах в графстве Кент, который впервые упоминается в XI веке. Деревянная крепость стояла здесь уже в IX веке. Лидс был резиденцией английских королев с XIV до начала XX века, здесь жила Елизавета I, а еще раньше Генрих VIII «Синяя Борода» перестроил замок для своей первой жены Екатерины Арагонской. Бесчисленные короли и королевы жили здесь или бывали наездами, принимали высокопоставленных иностранных гостей. Сегодня замком владеет частный благотворительный фонд Leeds Castle Enterprise Ltd, замок открыт для посещений с 1976 года. Здания, входящие в комплекс замка, можно снять в аренду для проведения свадьбы и других праздничных мероприятий или просто приехать отдохнуть, поиграть в гольф, сходить на экскурсию, поучаствовать в соколиной охоте и прочих «средневековых» развлечениях.

Другой пример инвестиции в историческую недвижимость - замок Эйлен-Донан в Шотландии, на острове Донан во фьорде Лох-Дуйх. Замок был построен в XIII веке как крепость для защиты от викингов, а в начале XX века был куплен кланом Мак-Кри и реконструирован. Замок знаменит живописными окрестностями, в нем снимали один из фильмов Бондианы «И целого мира мало», легендарного «Горца» с Кристофером Ламбертом, фильм «Елизавета: Золотой век» с Кейт Бланшетт и даже сказку «Мио, мой Мио» совместного шведско-норвежско-советского производства. Хозяева из клана Мак-Кри до сих пор живут в замке.

Интересна и история замка Бран в Румынии, известного как замок графа Дракулы. По легенде, Влад III Цепеш, ставший прототипом персонажа книги Брэма Стокера, провел в замке одну ночь когда-то в XV веке. Один этот факт позволил сделать из замка музей Дракулы, куда стекается множество туристов, прибывающих в Румынию. Нынешнему хозяину замка из рода Габсбургов вернули это владение после падения Советского Союза. Тот немедленно предложил замок государству - за восемьдесят миллионов долларов, но власти отклонили «щедрое» предложение.

Замок Эйлен-Донан,  Шотландия
Бран в Румынии, замок Дракулы

Однако и небольшие объекты с более скромной легендой тоже могут приносить деньги, при этом расходы на их поддержание будут в разы меньше. Пример тому - многочисленные отели-замки и рестораны в Европе, где можно провести выходные или остаться дольше за вполне доступную цену от 100 евро за ночь с человека.

Рынок исторической недвижимости

В силу специфичности рынка стоимость объектов исторической недвижимости не имеет среднего значения по каждой стране. Она колеблется от одного цента до сотни миллионов евро. Чем хуже состояние объекта, чем дальше он от дорог, особенно туристических маршрутов, тем меньше он будет стоить. Цена сильно зависит от страны. Например, одной из самых дорогих считается историческая недвижимость во Франции и Италии, где количество восстановленных объектов намного выше, чем, к примеру, в Восточной Европе. Стоят такие объекты, конечно, намного дороже, потому что избавляют от трат и необходимости проходить через проверки инспекторов по охране памятников. Например, в Чехии сотрудники Национального института по охране памятников контролируют ход восстановительных работ два раза в месяц. Они могут как помочь советом, так и запретить, в частности, установку кондиционеров или новых окон.

Восстановление объекта в соответствии с историческим обликом предполагает не только сохранение облика здания, но и восстановление по чертежам полуразрушенных стен и перекрытий, а также витражей, каминных труб, мозаик и прочих деталей. А для нормального функционирования объекта потребуется провести коммуникации, для чего придется разобрать и вновь восстановить стены.

Огромный средневековый замок-крепость рядом со знаменитым Палаццо Реале в Турине, в Италии, площадью 3700 кв. м, который строился начиная с IX века, способный принять триста гостей в великолепном саду и обладающий тридцатью спальнями, продается за сорок миллионов евро. Цена очень велика и кажется завышенной, зато владелец не будет знать хлопот, связанных с реставрацией: замок в прекрасном состоянии и уже приносит деньги. Зато небольшой замок XIV века во Франции, лишь частично пригодный для жилья, но расположенный в живописной местности, стоит 400000 евро - дешевле, чем обычный дом во Франции.

Один из индикаторов состояния рынка исторической недвижимости - положение дел во Франции. По информации Sotheby's International Realty France, рынок недвижимости класса люкс испытал серьезный подъем на 125% в начале 2010 года в сравнении с тем же периодом предыдущего года. При этом компания не делает разницы между недвижимостью класса люкс и исторической недвижимостью; в портфеле агентства - сотни замков и старинных домов. Если объект уже является готовым бизнесом, цена его во Франции может составить в среднем пять-семь миллионов евро. Высоки цены и на квартиры: около миллиона евро.

Замок Эйлен-Донан,  Шотландия
Америка, колониальный стиль

Количество отреставрированных объектов исторической недвижимости в странах постсоветского пространства очень невелико: эксперты говорят о соотношении 20 к 100. Но популярность этого региона растет. В Литве продается историческое поместье за 250000 евро, упоминания о нем есть в исторических документах 1499 года. На огромном участке находится дом, конюшни и четыре пруда, в самом доме пятнадцать комнат, камин и центральное отопление. Рядом есть объекты необходимой инфраструктуры, а стоимость реставрации будет компенсирована Евросоюзом.

Покупать историческую недвижимость лучше всего через специализированное агентство, потому что только оно предоставит вам адекватную информацию о состоянии объекта и объеме вложений в восстановление. Некоторые компании занимаются скупкой объектов в неудовлетворительном состоянии, восстановлением и последующей перепродажей. Иногда удается получить стопроцентную доходность.

Власти европейских стран не очень охотно продают историческую недвижимость иностранцам, так как велик риск мошенничеств, как это случилось в Чехии: мошенник купил замок Босковштайн и набрал в банках на его восстановление около двух миллионов долларов. Зато государство готово продать объект за копейки, лишь бы хозяин занялся его восстановлением. Такие предложения можно найти в Венгрии, Словакии и других странах Восточной Европы.

Через тернии к замкам

Несомненно, покупка исторической недвижимости в целях создания бизнеса может стать выгодной инвестицией, особенно если подойти к делу с умом и опытом в сфере туризма. Следует заранее понимать, что такая покупка сродни покупке бизнеса с долгами. Но есть и неожиданные плюсы: при покупке недвижимости иностранцами во многих странах Европы открываются хорошие возможности получения вида на жительство, особенно если покупатель еще и откроет свое дело. Рынок исторической недвижимости, как уже говорилось, непредсказуем, поэтому заработать на истории сложно, но можно. А в случае если у вас уже есть нефтяная компания, можете спокойно купить венецианское палаццо для собственного проживания.

Ольга Грачева, специально для портала JJC.RU

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.