Бразильская недвижимость: сто процентов годовых?

Бразильская недвижимостьЗа последние два года недвижимость в Бразилии дорожает рекордными темпами.

Лиза Лима, 34-летняя бразильская стюардесса, два года назад, в самый разгар кризиса купила квартиру в окрестностях Сан-Паулу, одного из трех крупнейших мегаполисов Бразилии. Это было рискованное вложение - потому что она сделала его на начальном этапе строительства. Но риск оказался оправданным - через два года, получив ключи от своего жилья, она перепродала его с прибылью в 155 тысяч долларов США, заработав на этой операции 73 процента годовых. Изначально квартира покупалось для мамы - чтобы та смогла поселиться на соседней улице с дочерью, но сейчас Лиза говорит, что задумывается о том, чтобы попробовать инвестировать заработанные деньги в недвижимость еще раз - потому что ни один другой актив не принес бы ей такой прибыли.

История Лизы не уникальна - Иосиф Молеон, испанец, живущий в Рио-де Жанейро, купил квартиру в пригороде Руа Сенатор Дантас, отремонтировал ее и через год продал с прибылью в сто процентов годовых.

Сравнимые - или несколько менее высокие - доходы получили все те инвесторы, которые два года назад предусмотрительно вкладывали свои средства в недвижимость таких регионов, как Рио-де-Жанейро, Сан-Пауло, Форталеза, Ресифе, Порту-Аллегри и Куритиба - от шестидесяти до ста процентов годовых. А цены на аренду коммерческой недвижимости в престижных кварталах Рио-де-Жанейро - таких, как Копакабана и Ипанема - в 2010 году оказались, по данным агентства Cushman&Wakefield, на пятом месте в мире. То есть инвесторы хорошо заработали не только на изменении стоимости жилья, но и на аренде.

Выгодные условия покупки для иностранцев

При всем том никаких ограничений для иностранцев на покупку бразильской недвижимости для иностранцев нет, и сама процедура предельно проста - вы приносите в госбанк Banco do Brazil переведенное на португальский свое свидетельство о рождении, получаете местное удостоверение личности на основании этого документа и после этого регистрируете сделку у нотариуса. Налоги на недвижимость низкие, транзакционные издержки составляют не более пяти процентов.

Бразильская недвижимостьПредпосылки роста цен на недвижимость

Так почему же за последние годы недвижимость в Бразилии дорожает такими темпами? Тому есть несколько причин: прежде всего, экономика Бразилии не была обременена «плохой ипотекой» - точнее сказать, ипотечного кредитования как такового на момент кризиса практически не существовало, приобрести жилье в кредит могли не более 4 процентов бразильцев. В тот момент ипотека только начала развиваться, и в этом направлении работали в основном государственные банки, получить в которых кредит было достаточно проблематично.

А вот после кризиса правительство Бразилии учредило специальную программу «Мой дом, моя жизнь», направленную как раз на стимулирование потребительского спроса и помощь тем, кто желает купить недвижимости в Бразилии. Правительство в этой стране возмещает участникам программы часть от ставки по ипотеке. В отличие от некоторых других стран в Бразилии эта программа, как ни странно, вполне работает: только за 2010 год общий объем ипотечных кредитов составил более 181 миллиарда долларов, увеличившись на 47 процентов относительно аналогичного периода прошлого года.

Бум на рынке недвижимости был, скорее всего, одной из тех фундаментальных причин, по которым экономика Бразилии оправилась от кризиса сравнительно быстро - в 2010 году ВВП вырос на 6 процентов, и МВФ предсказывает, что до 2014 года он будет расти минимум на 4 процента ежегодно.

Внушают оптимизм и другие факторы: в частности, в 2014 году в Бразилии пройдет Чемпионат мира по футболу, а в 2016 - Олимпиада. В связи с этими двумя факторами многие эксперты предсказывают дальнейший рост цен на недвижимость в Бразилии.

Позитивный сценарий развития экономики этой страны предсказывает и тот факт, что в 2007-2008 годах на бразильском шельфе были найдены значительные запасы углеводородов, в результате страна может стать их экспортером.

Но локомотивом роста экономики и рынка недвижимости остается неудовлетворенный внутренний потребительский спрос. Проще говоря, с развитием экономики появляется средний класс, которому очень хочется улучшить свои жилищные условия - и это толкает цены вверх.

Бразильская недвижимостьОправдают ли себя финансовые вложения?

Дэвид Линн (автор книги «Инвестирование в недвижимость на растущих рынках», инвестор в недвижимость, Нью-Йорк) считает Бразилию привлекательным местом для приобретения недвижимости. С его точки зрения, экономика таких стран как Бразилия будет в ближайшие годы показывать большие стабильность и рост, чем экономика США. «Недвижимость - это очень простой бизнес, - говорит Линн. - Если экономика растет, то рынок недвижимости приносит прибыль. А такие гиганты, как Бразилия, Индия и Китай, в ближайшее время вряд ли остановят свой экономический рост».

Инвестировать в рынок недвижимости Бразилии или нет? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Есть и минусы, и плюсы вложений в этот рынок. С одной стороны, можно получить существенную прибыль и купить очень недорогую и приличную недвижимость для собственной надобности; с другой - обозначилась очевидная диспропорция в ценах на различные объекты, являющаяся косвенным признаком надувающегося пузыря. Так, например, за дом в горном городе Тересополисе с вас попросят тридцать тысяч долларов, а вот такой же дом где-нибудь в курортных Бузиосе или Парати обойдется уже в 150 и 300 тысяч долларов соответственно.

Местные объясняют это тем, что Тересополис - это место для «своих», жилье здесь покупают в основном бразильцы, а вот курортные города - другое дело, там недвижимость для иностранцев, которую надо брать сейчас за 150 тысяч, потому что через пять лет она будет стоить пятьсот.

Рио-де-Жанейро: мечта или жестокая реальность?

Ночной Рио-де-Жанейро - город, где выходить на улицу после наступления темноты опасно, и по некоторым маршрутам никакое такси в это время ни в коем случае не поедет даже транзитом. Из-за разгула преступности этот город находится в состоянии, близком к гражданской войне. Действительно, преступность - один из существенных минусов для инвесторов.

Парадокс, но в городе, где аренда офиса стоит столько же, сколько и в Нью-Йорке, преступность одна из самых высоких в мире.

Сложно судить, в какой степени на рост цен на бразильскую недвижимость влияет спекулятивная составляющая. Например, маркетинговое агентство BMI сообщает, что скачок цен на аренду коммерческой недвижимости уже завершился, и в таких мегаполисах, как Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро, в ближайшие годы ее стоимость будет падать. В то же время уровень цен на аренду офисов в Форталезе еще не достиг своего максимума.

Подведем итоги

На первый взгляд, инвестирование в рынок бразильской недвижимости выглядит очень хорошей идеей, хотя определенные признаки спекулятивных процессов - такие, как очень большая диспропорция цен в зависимости от региона - на рынке уже присутствуют. Но, в конце концов, как всем нам известно, «пузырь» - это то, чем становится «стабильно растущий рынок» после того, как цены начинают падать. Пока что цены недвижимость в Бразилии только растут.

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.